나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2793번지, 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 405호에 소재하는 부동산입니다.

건물명은 '정왕동 2793번지 도시형생활주택'이며, 정확한 주소는 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 (정왕동)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

경매 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건이며 공동 담보로 설정되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지 지분: 19.4999㎡ (약 5.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물 지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외 벽: 몰탈 위 치장석 마감

내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감

창 호: 하이 샷시 이중 창호

층수: 지상 4층 중 4층

건축물 사용승인일: 2019년 04월 09일

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 76,000,000원 (7천6백만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측 및 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 김형진 외 1명 (2019-04-17)

근저당: 우리은행 (2019-04-17, 말소기준권리) - 총 769,680,000원 (481,680,000원 + 288,000,000원)

주택임차권: 조영우 (2025-12-26, 말소) - 70,000,000원 (전입일자: 2021-09-28)

소유권 지분 이전: 김형진 (2024-03-11)

압류: 시흥세무서장 (2025-04-08, 말소)

임의경매: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-06-20, 말소)

압류: 시흥시 (2025-07-24, 말소)

압류: 안산시 (2025-08-22, 말소)

총 등기부채권액: 839,680,000원

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2019-04-17 접수)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 조영우 (조 )

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

확정일자: 2021-09-28

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 '대성빌리지1차'(2001년식, 54.675㎡, 1억), '트윈빌'(2008년식, 57.02㎡, 1억 2천5백), '삼성하이츠빌(2차)'(2002년식, 58.62㎡, 7천7백)의 최근 매매 정보입니다. 이들 물건은 '다세대주택'으로, 본건(도시형생활주택)과는 주택 유형이 다릅니다.

해당 물건들의 전용면적당 가격은 약 131만원/㎡ ~ 219만원/㎡ 수준입니다.

본건은 19.95㎡ (약 6.03평)의 면적으로, 제공된 비교 물건들(약 16~17평)보다 면적이 현저히 작습니다.

따라서, 동일한 가격 per ㎡를 적용하는 것은 현실적인 시세 반영에 한계가 있습니다. 일반적으로 소형 주택은 면적당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

본건의 감정가는 76,000,000원으로, 면적(19.95㎡) 대비 약 381만원/㎡ 수준으로, 제공된 '다세대주택' 비교 물건들의 시세보다 높게 평가되었습니다. 이는 본건이 비교적 신축(2019년 준공)이고 도시형생활주택이라는 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 도시형생활주택 시장 동향 (추정)

본건이 위치한 시흥시 정왕동은 국가산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 소형 도시형생활주택(원룸)은 1인 가구 및 투자 수요가 있어 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있습니다. 최근 유사한 면적대의 도시형생활주택 또는 원룸 주택은 9천만원 ~ 1억 1천만원대의 시세를 형성하는 것으로 추정되나, 이는 정확한 비교 물건 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 내부에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

본건은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용 중이며, 방, 욕실, 현관, 다용도실 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한 공동 담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 (대항력 없음 확인)

임차인 조 의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 직주근접 수요가 예상되는 지역에 소재합니다. 건물은 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 비교 대상으로 제시된 '다세대주택'의 시세보다 높게 책정된 점은 추가적인 시장 조사 및 가치 평가가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 및 렌트업 투자에 적합합니다.

* 국가산업단지 인근의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 적습니다.

* 최근 연립, 다세대 주택 시세 대비 상대적으로 신축인 도시형생활주택으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원입니다. 제공된 주변 '다세대주택' 매매 시세는 본건과 면적 및 주택 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만, 일반적으로 신축 소형 도시형생활주택이 해당 지역에서 9천만원 ~ 1억 1천만원 선의 시세를 형성할 수 있다고 추정할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이에 본건의 잠재적 가치를 고려하여, 입찰가는 감정가 이상으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 입찰가는 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

가장 보수적인 접근으로는 감정가 76,000,000원에 추가적인 시장 가치를 반영한 85,000,000원 선을 1차 입찰가로 고려할 수 있습니다. (주의: 본 입찰가 산정은 제공된 제한적인 정보와 추정에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사, 법률 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.