나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (12)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물제1동 4층401호

건물명: 도시형생활주택 주건축물제1동 (신주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 79,000,000원

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 일반적인 주거 및 준공업지대 환경입니다. 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있으며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

권리관계 개요:

말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 이관희 (이 )

- 보증금: 78,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-03-15

- 확정일자: 2021-02-24

- 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특수물건정보:

본건은 유동화물건이며 공동담보로 설정된 물건입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

시흥시 정왕동은 산업단지 배후 주거지역의 성격을 가지며, 1인 가구 및 소규모 사업체 종사자를 위한 주거용 부동산 수요가 꾸준할 수 있는 지역입니다.

주변 시설:

제공된 정보에 따르면 본건 주변 환경에 대한 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 4층 401호에 해당합니다.

건물 마감:

외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 이중 창호로 되어 있습니다.

이용 상태:

본건은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로, 방, 욕실, 현관, 다용도실 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

설비 내역:

건물 내에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

건물 준공 연도:

본 건물은 2019년 4월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법률/행정적 리스크:

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 금융 구조나 특이사항이 존재할 가능성이 있습니다.

시장/물리적 리스크:

주변에 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 소음이나 기타 환경적 요인에 따른 불편함이 있을 수 있습니다. 또한, 소형 도시형생활주택의 경우 임대 수요 변동에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 도시형생활주택으로, 법적 권리관계가 매우 명확하고 인수할 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 정리에 부담이 적은 안전한 물건입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 소형 면적은 1인 가구 증가 추세에 맞춰 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있어 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 투자 대상입니다. 감정가는 79,000,000원이나, 정확한 시장 가치 판단을 위해 주변 시세 분석이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성:

매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 전혀 없으므로 권리관계가 매우 깔끔합니다.

신축급 건물:

2019년 사용승인을 받아 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

소액 투자 가능:

비교적 낮은 감정가와 소형 면적으로 소액의 투자 자금으로 접근이 가능합니다.

지속적 임대 수요:

산업단지 배후 주거 지역의 특성상 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다.

주변의 유사 면적(20.83㎡)에 대한 직접적인 실거래가 정보는 부족하나, 제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 거래, 면적 54.675㎡ ~ 58.62㎡)의 거래가액은 77,000,000원에서 125,000,000원 수준입니다. 이는 제곱미터당 약 1,313원에서 2,192원 범위에 해당합니다.

본건의 감정가(79,000,000원)는 전용면적 20.83㎡ 기준 제곱미터당 약 3,792,600원으로, 주변 시세의 제곱미터당 가격보다 높은 편입니다. 그러나 본건은 도시형생활주택으로 다세대주택과 비교 시 상품성이 다를 수 있으며, 소형 면적의 경우 제곱미터당 가격이 높게 형성될 수도 있습니다.

권리 분석이 매우 명확하고 인수할 부담이 전혀 없는 점, 건물이 비교적 신축이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

(산출 근거: 감정가 79,000,000원의 약 95% 수준으로, 주변 시세 및 본건의 권리상 안전성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.