나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (15)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물제1동 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

감정가: 76,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.4999㎡ (약 5.90평)

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

물건 고유 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측 및 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권보존, 근저당(우리은행), 주택임차권(김용현), 지분 이전, 압류, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 819,680,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 4월 21일

배당신고일자: 2025년 7월 2일

대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 임의경매, 압류 등이 존재하므로, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 약 6.03평입니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 정보(면적 약 54~58㎡, 7,700만원~12,500만원)는 본 건과 면적 및 주거 형태에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

해당 물건의 감정가는 76,000,000원으로, 유사 소형 주거 형태의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

국가산업단지 인근의 소형 주거시설은 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 건물 정보

제공된 JSON 정보에 따르면, 본 건 인근의 다세대주택(건축연도 2001년~2008년, 면적 54.67~58.62㎡)이 2026년 7월에 7,700만원에서 12,500만원 사이로 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 외벽은 몰탈 위 치장석, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 이중 창호입니다.

5.2. 이용상태

도시형생활주택(원룸형 주택)으로, 404호는 방, 욕실, 현관, 발코니로 구성된 것으로 보입니다.

5.3. 설비 내역

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 시설

주위 환경은 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 산업단지 인근의 특성상 업무 및 주거 시설이 복합적으로 분포되어 있습니다. 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화물건으로 채권이 유동화되어 매각되는 경우이며, 공동담보 물건으로 본 건 외 다른 부동산의 가치나 경매 결과가 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

공식적으로 임차인 현황은 파악되었으나, '임대관계는 미상'이라는 기재로 인해 실제 점유 및 임대차 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 임차인 김 의 보증금은 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 거주 또는 임대 수익 창출을 위한 소액 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 감정가 수준에서 적절한 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6평)으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

* 안정적인 권리관계로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 국가산업단지 인근 위치로 배후 임대 수요 기대.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물(2019년 준공).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 76,000,000원입니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 정보는 면적 및 주거 형태가 본 건과 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

해당 물건의 면적과 용도를 고려했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

입찰 시에는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 약 60,800,000원 ~ 76,000,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.