나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [17] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52663 (17) 사건으로 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 406호에 소재하고 있습니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 사건입니다.

감정가는 76,000,000원이며, 토지 면적은 19.50㎡ (약 5.90평), 건물 면적은 19.95㎡ (약 6.03평)입니다.

건축물대장상 사용 승인일은 2019년 4월 9일로 확인됩니다.

채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용 중이며, 동측과 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 국가산업단지 및 특수지역에 포함되어 있어 공업 지역의 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부요약에 따르면 우리은행의 근저당권(을1, 을2)이 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 근저당권, 이전, 압류(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8) 등은 모두 말소 처리되었습니다.

총 등기부채권액은 769,680,000원입니다.

임차인 현황으로는 성시현 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자만 2025년 6월 10일로 기재되어 있고 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 별도의 지상권 등기 내역은 확인되지 않아 현재로서는 권리 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 시흥시 정왕동, 특히 산업단지 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주변이 주거 및 공업 시설이 혼재된 지역 특성상, 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 예상됩니다.

최근 매매 정보에 따르면 주변 빌라(다세대)의 면적은 54.675㎡ ~ 58.62㎡ (약 16.5평 ~ 17.7평) 수준이며, 매매가는 77,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건은 전용면적이 19.95㎡ (약 6.03평)으로 면적이 작은 소형 주택입니다.

감정가 76,000,000원은 평당 약 12,600,000원 수준으로, 비교 대상인 주변 다세대주택의 평당 가격(약 430만원~720만원)보다 높은 편이나, 이는 원룸형 도시형생활주택의 일반적인 가격 형성 특성으로 보입니다.

임대차 거래 정보는 제공되지 않았으나, 소형 주거 공간의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 내에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설로는 주거지역 내 기본적인 상업 시설 및 공공시설이 분포할 것으로 예상되나, 산업단지 인근 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 직주근접성이 강조될 것으로 보입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 학교, 병원, 대형마트 등의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

산업단지와 인접한 입지이므로, 해당 산업단지의 영향을 받는 생활 편의시설 및 유해 시설 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

산업단지와 혼재된 지역 특성상 소음, 악취, 교통 혼잡 등의 공업 지역 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

도시형생활주택은 일반 아파트에 비해 관리 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

주변 빌라 매매가의 범위가 넓고, 직접적인 비교 대상인 도시형생활주택(원룸)의 최근 실거래가 정보가 부족하여 적정 시세 판단에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 국가산업단지, 특수지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 방향 및 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 정왕동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 깨끗한 권리 관계와 무상거주 가능한 임차인으로 인해 낙찰 후 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

주변 산업단지 종사자들을 대상으로 한 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

다만, 산업단지와 인접한 입지적 특성을 고려하여 소음, 악취 등 잠재적 환경 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

전용 면적이 작으므로 1인 가구나 산업단지 근로자 등 특정 수요층을 타겟으로 한 투자에 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 인근 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 월세 수익 기대 가능.

* 소형 주택으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮고, 관리 용이.

* 직주근접형 주거 공간으로서의 수요 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 76,000,000원입니다.

전용 면적 19.95㎡ (약 6.03평)에 대한 감정가는 평당 약 12,600,000원 수준으로, 소형 주택임을 감안 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 다세대주택의 최근 매매가는 77,000,000원에서 125,000,000원 사이로, 면적이 본건보다 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

권리 관계가 매우 양호하고 공실 위험이 낮은 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(산업단지 인근)을 감안하더라도, 안정적인 임대 수익을 목표로 한다면 감정가 근방 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.