나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

감정가: 76,000,000원

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

토지 지분: 19.4999㎡ (약 5.90평)

건물 지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 동측 및 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 토지는 장방형의 평탄한 지형으로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권보존등기는 2019년 4월 17일에 김형진 외 1명 명의로 등기되었습니다. 이후 2024년 3월 11일에 김형진 외 1명 명의의 지분전부이전이 있었습니다.

3.2. 권리 관계 (말소 기준 권리 분석)

말소 기준 권리인 우리은행 근저당권(2019-04-17, 481,680,000원) 외 다수의 권리가 존재하나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 우리은행 근저당권 (을1), 우리은행 근저당권 (을2), 시흥세무서장 압류 (갑5), 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 (갑6), 시흥시 압류 (갑7), 안산시 압류 (갑8).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 바는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김진명)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 769,680,000원

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

본건이 소재한 정왕동 일대는 산업단지와 주거 지역이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 곳입니다. 특히, 국가산업단지 및 반월특수지역으로 지정되어 있어 산업 시설과의 인접성이 높습니다. 이는 특정 업종의 근로자들에게 주거 수요를 제공할 수 있으나, 일부 거주자에게는 공업 지역의 특성으로 인해 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 이중 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 건물 이용 현황

본건은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 사용되고 있으며, 해당 호실(304호)은 방, 욕실, 현관, 발코니로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

건물에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 설비도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 산업단지 인접성

시흥시 정왕동은 국가산업단지와 인접한 지역으로, 소음, 분진 등 산업 활동과 관련된 환경적 영향이 거주 환경에 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성상, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 면적의 희소성

19. 95㎡의 소형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 무권리 임차인

대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 보증금 또한 0원이므로 명도 관련 부담이 적습니다.

7.3. 합리적인 감정가

76,000,000원의 감정가는 현재 시장 상황을 고려했을 때 투자 접근성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리상 특별한 인수 사항이 없고, 명도에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 인근 산업단지의 영향과 유동화 및 공동담보 물건의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 직접적인 비교 대상은 없으나, 인근 다세대주택의 매매 사례(2026년 7월 기준, 77,000,000원 ~ 125,000,000원)를 참고할 때, 본건의 감정가 76,000,000원은 시장 가격 수준에 부합하거나 다소 낮을 가능성이 있습니다. 소형 면적의 희소성과 임대 수요를 고려하여, 현 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 약간 상향된 80,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 특수성, 당시 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.