나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (13)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 79,000,000원

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.36㎡ (약 6.16평)

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.83㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이합니다.

건물은 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 국 가산업단지 및 반월특수지역으로 지정되어 있어 산업단지 인근의 입지적 특성을 가집니다.

1.2. 권리분석

본건 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 4월 17일자 우리은행 근저당권(을1)입니다.

이후 등재된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 769,680,000원으로, 감정가 대비 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

임차인 현황: 임차인 강석민은 2019년 5월 15일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 금전적 부담 없이 거주(또는 점유)하고 있거나, 전입일자가 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 본건의 경우 보증금 및 차임이 0원이지만, 실제 점유 현황 및 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 반월국가산업단지 및 시화국가산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 임대수요가 예상됩니다.

주거, 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

인근의 다양한 주택 유형(다세대, 아파트)은 지역 내 주거 수요를 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 원룸형 구조이며, 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 4월 사용승인되었습니다.

주변 생활 편의시설로는 시흥시 정왕동 일대에 병원, 학교, 마트 등이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건이 위치한 정왕동은 반월국가산업단지 등 대규모 산업단지와 인접해 있어, 산업 활동으로 인한 소음, 미세먼지 등의 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

부동산 임의경매 물건으로서, 권리관계는 명확해 보이나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

유동화물건으로 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 이는 경매 절차상 소멸되는 권리이므로 직접적인 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당하는 도시형생활주택으로, 산업단지 인근의 안정적인 임대수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

권리관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 산업단지 인근의 입지적 특성으로 인한 환경적 요인과 실제 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

반월국가산업단지 등 주요 산업단지 근로자들을 대상으로 한 소형 주거 공간으로서의 임대수익성 확보 가능성이 높습니다.

신축 건물로 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 수 있습니다.

감정가 79,000,000원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 최근 인근 유사 주택의 매매 사례를 보면, 면적 및 건물 연식 차이가 있으나 7,700만원에서 12,500만원 범위에서 거래되었습니다.

본건은 전용면적 20.83㎡ (약 6.30평)으로, 소형 원룸 형태입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 본건의 실제 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.