나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 기본 물건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52663 (10)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 305호

* 신주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 (정왕동)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

3. 면적 및 이용현황

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 토지분할: 19.4999㎡

* 건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 305호

* 이용상태: 도시형생활주택(원룸형 주택)으로, 방, 욕실, 현관, 다용도실 등으로 이용 중인 것으로 추정됨.

4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적 기준 감정가: 약 3,809,524원/㎡

* 건물면적 기준 감정가: 약 3,809,524원/㎡

5. 특이사항 및 권리관계 요약

* 유동화 물건으로 경매 절차 진행 중

* 공동담보 물건

6. 입지조건

7. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

8. 교통 및 접근성

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 차량 접근성이 양호하며, 동측 및 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용이 편리함.

9. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역

* 국가산업단지, 반월특수지역

* 성장관리권역

10. 권리분석

11. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2019-04-17 접수)

* 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정임:

* 우리은행 근저당권 2건 (총 769,680,000원)

* 함현아 주택임차권 (보증금 50,000,000원)

* 김형진 지분 이전

* 시흥세무서장 압류

* 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정

* 시흥시 압류

* 안산시 압류

12. 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없음.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약 상 해당 권리는 존재하지 않음.

13. 임차인 현황

* 임차인: 함현아

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-22

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2024-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않으며, 대항력이 없어 명도 대상임.

14. 등기부 요약

* 총 채권액: 819,680,000원

* 소유권보존: 김형진 외 1명 (2019-04-17)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2019-04-17)

* 이후 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

15. 상권분석

16. 주변 개발 현황

* 본건 소재지가 국가산업단지 및 반월특수지역과 연접해 있어, 주변 지역의 산업 및 경제 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 이러한 입지 조건은 임대 수요에 긍정적 영향을 줄 수 있음.

17. 상권 특성

* 주거지 내에 공장, 아파트, 다세대주택이 혼재하는 복합 지역으로, 다양한 배후 수요를 가질 수 있음.

* 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 상권 특성을 보일 것으로 분석됨.

18. 생활정보

19. 편의시설

* 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통을 통한 생활 편의시설 접근이 용이함.

* 자세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않았으나, 인근 지역 개발 상태를 고려할 때 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됨.

20. 주거환경

* 건축물대장상 4층 건물이며, 본건은 3층에 위치함.

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있음.

* 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본 설비는 구비되어 있음.

* 건물 용도가 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구에 적합한 형태로 이용됨.

21. 잠재적 리스크

22. 산업단지 인접 지역 특성

* 국가산업단지 및 특수지역 인접으로 인해 소음, 분진 등 산업 활동으로 인한 환경적 영향이 발생할 수 있음. 주변에 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 산업단지 특성상 환경적 요인은 고려할 필요가 있음.

* 이로 인해 주거 쾌적성에 민감한 수요자에게는 선호도가 낮을 수 있음.

23. 임대 관계 미확인

* 자세한 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요함.

24. 유동화 물건, 공동담보

* 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 이는 통상적인 경매 절차와 동일하며, 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 부담은 없음.

25. 종합 의견

26. 물건 개요

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 도시형생활주택 3층 305호로, 전용면적 약 6평의 소형 주택임.

* 감정가는 76,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

27. 권리관계 분석

* 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없음.

* 임차인 함현아 씨는 대항력이 없어 명도 대상이며, 보증금 50,000,000원은 인수되지 않음.

28. 시장 가치 평가

* 제공된 주변 시세 정보(다세대주택, 54-58㎡)의 매매가는 77,000,000원 ~ 125,000,000원이며, 단위 면적당 가격은 약 131만원 ~ 219만원 수준임.

* 본건은 전용면적 약 6평의 스튜디오 타입으로, 일반적으로 단위 면적당 가격이 일반적인 다세대 주택보다 높을 수 있음.

* 감정가 76,000,000원(약 381만원/㎡)은 해당 면적의 스튜디오 주택으로서 합리적인 수준으로 판단되나, 제공된 비교 사례(면적이 큰 다세대 주택)와 단위 면적당 가격 차이가 커, 스튜디오 아파트에 대한 추가적인 지역 시세 조사가 필요함.

29. 투자 의견

* 안전한 권리관계와 함께 소형 주택으로서의 투자 가치를 지니고 있음.

* 산업단지 인접이라는 특성으로 인한 잠재적 환경 영향은 고려해야 할 사항임.

* 전반적인 시세 대비 감정가 수준, 권리관계의 안전성을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

30. 투자 포인트

31. 소형 면적 스튜디오의 장점

* 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

* 관리 및 유지보수가 용이함.

32. 합리적인 감정가

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 상태에서 감정가 76,000,000원은 투자 진입 장벽을 낮추는 요인임.

33. (잠재적) 시세 차익 가능성

* 향후 지역 개발 또는 임대 시장 상황 개선 시 시세 상승 여력이 있음.

* 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 매매 또는 임대 수익을 통한 시세 차익 기대 가능.

34. 예상 입찰가

35. 산정 근거

* 인수되는 보증금이 없는 안전한 권리관계.

* 감정가 76,000,000원.

* 주변 다세대 주택 시세 (54-58㎡ 기준 7700만원~12500만원)와 본건 스튜디오 면적(약 6평) 및 가격(약 381만원/㎡)과의 비교 분석.

* 본건의 경우, 제공된 주변 시세 자료(면적이 큰 다세대주택)와 직접적인 비교에 한계가 있으며, 스튜디오 아파트의 단위 면적당 가격은 일반적으로 더 높을 수 있음.

36. 예상 입찰가 범위

* 안전한 권리관계와 감정가를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있음.

* 따라서, 68,400,000원 ~ 83,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 단, 실제 현장 조사 및 최근 스튜디오 시세에 대한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.