나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2793번지, 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 306호에 소재합니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 19.50㎡ (약 5.89평)이며, 토지 지분 면적 또한 19.4999㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 19.95㎡ (약 6.03평)이며, 건물 지분 면적 역시 19.95㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다. 건축물 표제부 정보에 따르면 해당 건물은 총 4층 규모의 철근콘크리트 구조로, 원룸형 주택으로 이용 중입니다.

1.4. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.5. 감정가

76,000,000원입니다.

1.6. 경매 정보

사건번호는 안산지원 2025타경52663 (11)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다.

1.7. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근 또한 용이하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 중국인 이영학이 존재하며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 4월 27일, 확정일자는 2024년 4월 30일, 배당신고일자는 2024년 5월 20일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

등기부 상 소유권보존 등기일은 2019년 4월 17일입니다. 이후 우리은행 근저당 2건(총 769,680,000원)이 설정되었으며, 주택임차권(60,000,000원)이 존재했으나 모두 말소 예정입니다. 그 외 지분 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 829,680,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 주건축물 제1동으로 총 4층 규모의 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 총 18세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 거래 시세

제공된 주변 매매/임대 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택'과는 주택 유형 및 규모에서 차이가 있습니다. 예를 들어, 54.675㎡(약 16.5평)의 다세대 주택이 2026년 7월 13일 10,000만원에 거래되었으며, 57.02㎡(약 17.2평)는 12,500만원에 거래되었습니다. 이러한 정보는 인근 지역의 일반적인 부동산 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건(전용면적 약 6평)의 정확한 시세 산정에는 직접적인 적용이 어렵습니다. 본건의 감정가(76,000,000원)는 평당 약 1,266만원 수준으로, 제공된 다세대 주택의 평당 시세(약 435만원~605만원)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 건물의 연식, 구조, 관리 상태, 공급량 등에 따른 차이로 보입니다. 따라서 본건의 정확한 시세는 별도의 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용되고 있습니다. 구체적인 306호 내부 구조는 방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성될 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 설비 내역

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 현재로서는 특별한 법적 제약 사항은 없어 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 829,680,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 취하 가능성을 배제할 수 없으나, 현재로서는 경매 절차가 진행 중입니다.

* 시세 판단의 불확실성: 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 실제 거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 향후 개발 관련 변수: 주변 지역의 개발 계획이나 산업단지 배후 수요 변화 등은 임대 수익 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 소액 투자를 고려하거나 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 리스크가 낮은 편입니다. 다만, 주변 시세와의 비교 분석이 중요하며, 높은 채권 총액으로 인한 경매 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 소액 경매 투자가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 정왕동 지역의 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가 76,000,000원을 기준으로 산정합니다.

주변 시세 데이터의 제한성과 본건의 소형 평형 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적인 소형 주거 시설의 경우, 실거주 수요에 따라 감정가 이상으로 낙찰되기도 하지만, 본 건의 경우 높은 채권 총액과 주변 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 정확한 입찰가를 결정해야 하며, 본 보고서에서는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이의 범위를 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.