나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (6)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.36㎡ (약 6.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 2019년 4월 17일 김형진 외 1명 명의의 소유권보존등기 후 우리은행 근저당(을1, 을2)이 설정되었습니다. 이후 소유권 지분 이전, 압류 등이 있었으며, 최종적으로 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정(갑6)으로 경매가 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 17일자 우리은행 근저당(을1)입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, '물건명세서 참고사항'의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어 해당 권리의 존부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 769,680,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래된 '대성빌리지1차' (전용면적 54.675㎡) 매매가 100,000,000원.

* 2026년 7월 11일 거래된 '트윈빌' (전용면적 57.02㎡) 매매가 125,000,000원.

* 2026년 7월 6일 거래된 '삼성하이츠빌(2차)' (전용면적 58.62㎡) 매매가 77,000,000원.

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적이 20.83㎡ (약 6.30평)으로, 인근 다세대주택 대비 면적이 작습니다. 유사 면적의 도시형생활주택 거래 사례가 추가적으로 필요하나, 제공된 다세대주택 사례를 볼 때, 본 건의 감정가 79,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

4.2. 건물 유형 분석

제공된 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본 건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로, 건물 구조 및 용도에서 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

본 건은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈 위 치장석, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 각 호실은 방, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있으며, 일부 호실은 다용도실, 발코니, 거실 겸 주방이 포함됩니다.

5.3. 설비 내역

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본 건은 유동화물건이며 공동담보로 경매가 진행되는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 임차인 정보 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주하고 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

검색 결과, 시흥시 정왕동 내에 복합 문화 시설로 개조된 하수 처리장 일부(아트 앤 큐브 프로젝트)가 있으나, 이는 혐오 시설보다는 문화 시설로 활용되고 있습니다. 해당 물건지(정왕동 2793번지) 주변에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 면적과 용도를 가지고 있습니다. 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 도로 접근성도 양호합니다. 권리관계 상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점과 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 적정 수준의 감정가: 79,000,000원으로, 인근 지역 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 양호한 입지 및 교통: 시흥시 정왕동 지역은 산업단지 배후 주거지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 임차 수요를 충족시킬 수 있는 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 79,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택의 최근 거래가를 고려할 때, 실거래가 구간이 77,000,000원부터 125,000,000원까지 분포하고 있습니다. 다만, 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 면적이 작고(약 6.30평) 다세대주택과는 주거 형태에 차이가 있습니다.

임대 관계 미상으로 인한 리스크, 유동화 및 공동담보 물건임을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 수준에서 낙찰받는다면, 명도 및 후속 절차 진행 시 추가 비용을 고려해도 수익성을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수 보증금이 없고 임대 관계가 불확실한 점을 감안하여, 감정가 79,000,000원을 기준으로 90% ~ 100% 수준인 약 71,000,000원 ~ 79,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 임대차 관계 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.