나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (7)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물제1동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2017년 12월 (건축허가일), 2019년 4월 (사용승인일)

총 층수: 4개 층

해당 층: 3층

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있습니다.

주변 환경: 주변에 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 차량 접근도 가능하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로: 동측 및 북측으로 각각 폭 12~13미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

도시계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 모든 저당권, 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 예정 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

채권 총액: 등기부상의 채권 총액은 769,680,000원입니다.

주요 권리 현황:

* 소유권 보존: 김형진 외 1명

* 근저당: 우리은행 (말소기준권리)

* 근저당 (임의경매 신청 채권자): 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 압류: 시흥세무서장, 시흥시, 안산시

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 권리분석상 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 시흥시 정왕동은 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재된 복합 지역으로, 산업단지 배후 주거 및 지원 시설 상권의 성격을 띕니다.

수요층: 주변 산업단지 종사자들을 대상으로 한 소형 주거 공간(원룸형)에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

접근성: 인근 시내버스정류장 이용 및 차량을 통한 외부 접근성이 양호하여 상권 접근성은 보통 이상으로 평가됩니다.

개발 계획: 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)이 포함된 지역으로, 관련 산업 성장 및 지역 개발 계획은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지로서의 기본적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

직주근접: 정왕동 일대가 산업단지 밀집 지역임을 감안할 때, 직장과의 접근성이 좋은 장점을 가질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

산업단지 인접 지역 특성: 국가산업단지 및 기타 공업 시설과 인접한 지역에 위치하므로, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

시장 변동성: 지역 경기, 부동산 시장 상황, 임대 수요 변화 등에 따라 향후 매각 가치 및 임대 수익률에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당합니다.

소형 면적(약 6.3평)으로 1~2인 가구에 적합한 주거 공간이며, 감정가는 7,900만원입니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

주변 시세 정보는 본건과 면적 차이가 큰 다세대/빌라 정보를 포함하고 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소형 주거 공간: 1~2인 가구 수요층을 대상으로 하는 소형 주택으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

산업단지 배후 수요: 주변 발달된 산업단지로 인한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 관리가 용이할 수 있습니다.

활발한 지역 경제: 국가산업단지 등이 위치하여 지역 경제 활동이 활발하며, 이는 주택 수요 유지에 긍정적 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 79,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 상의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매가는 7,700만원에서 12,500만원 사이이며, 해당 물건들은 전용면적이 54.675㎡ ~ 58.62㎡ (약 16.5평 ~ 17.7평)으로 본건(20.83㎡, 약 6.3평)보다 면적이 훨씬 넓습니다. 이로 인해 직접적인 가격 비교에는 상당한 한계가 있습니다.

면적 대비 감정가: 본 건의 감정가 7,900만원은 소형 면적을 고려할 때 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 면적 넓은 다세대 주택의 최저 매매가(7,700만원)와 유사한 수준이기 때문입니다.

리스크 고려: 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 산업단지 인접 지역의 환경적 특성 등을 감안해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

보수적인 관점에서, 감정가 대비 10~20% 하락한 가격부터 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

첫 입찰 시에는 65,000,000원 수준으로 시작하여, 유찰 시 가격 조정을 통해 접근하는 전략을 추천합니다.

실제 입찰가 결정 시에는 본건의 현장 조사 결과(임대차 현황, 물건 상태 등)와 최근 경매 진행 상황을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.