나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경52663 (4)

소재지

경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물제1동 2층205호

용도

도시형생활주택

감정가

76,000,000원

면적

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.4999㎡ (약 5.90평)

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항

유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하여 보통 수준입니다.

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 국가산업단지 및 반월특수지역에 포함되는 점은 인근 산업시설과의 연관성을 시사합니다.

주변 지도를 검색한 결과, 해당 주소지 인근에는 반월국가산업단지 및 시화국가산업단지가 위치하고 있어 산업단지의 영향을 받는 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 채권액 481,680,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 소유권보존, 근저당권)는 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '갑4' 권리인 2024년 3월 11일 접수된 장원진 지분 전부 이전(김형진)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 또한, '갑1' 권리인 소유권보존(김형진외 1명)은 당연히 인수됩니다. '갑7' 압류(시흥시) 및 '갑8' 압류(안산시)는 말소예정이나, 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 총액은 769,680,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 방문 시 반드시 임대차 관계를 재확인해야 합니다. 금액이 미상인 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래: 54.675㎡ (약 16.54평) 100,000,000원 (약 182.9만원/㎡, 약 604.6만원/평)

* 2026년 7월 11일 거래: 57.02㎡ (약 17.25평) 125,000,000원 (약 219.2만원/㎡, 약 724.6만원/평)

* 2026년 7월 6일 거래: 58.62㎡ (약 17.74평) 77,000,000원 (약 131.3만원/㎡, 약 434.0만원/평)

본건의 감정가는 76,000,000원이며, 면적은 19.95㎡ (약 6.03평)입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 12,603,648원/평이 됩니다.

비교 대상인 다세대주택 거래 사례들의 평당 가격 범위는 약 434.0만원에서 724.6만원입니다. 본건의 감정가는 거래 사례의 평당 가격보다 현저히 높은 수준으로, 면적 대비 가격 책정에 대한 추가적인 검토가 필요해 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 방, 욕실, 현관, 거실 겸 주방, 발코니 등으로 구성된 것으로 보입니다.

건물에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 외벽은 몰탈 위 치장석, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이 샷시 이중 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 시세 간의 괴리: 본건의 평당 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 낙찰 후 추가적인 시세 조정 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 인접 지역: 국가산업단지 및 특수지역에 포함되어 있어, 주변 환경 및 소음, 공해 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 권리 인수 가능성: '갑4' 권리인 지분 이전이 말소되지 않고 인수될 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만, 감정가 대비 인근 실거래가 수준이 낮다는 점, 미상의 임대차 관계 가능성, 그리고 산업단지 인접으로 인한 주거 환경적 요인 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리 인수 가능성도 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투입 가능성: 감정가가 7천만원대로 소액 투자가 가능합니다.

* 도시형생활주택 공급: 수요층이 있는 도시형생활주택으로, 임대 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 주변 개발 계획이나 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 평당 가격은 약 434만원에서 724만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 평당 약 1,260만원으로, 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 분석을 통한 현실적인 가치 평가와 잠재적 리스크(권리 인수, 미상 임차인, 산업단지 인접 등)를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이를 권장하며, 보수적으로 접근한다면 58,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다. 단, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.