나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2793번지에 소재한 도시형생활주택으로, 안산지원 2025타경52663 (5) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 76,000,000원이며, 토지 면적은 19.50㎡ (약 5.90평), 건물 면적은 19.95㎡ (약 6.03평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특징이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

주변 환경으로는 반월국가산업단지가 인접해 있습니다. 반월국가산업단지는 과거 안산시와 시흥시 경제를 견인했던 산업단지이며, 현재는 노후화 문제와 함께 환경 개선 노력이 진행 중입니다. 산업단지 인근 지역의 특성상 일부 소음이나 공해와 관련된 환경적 요인이 있을 수 있으나, 최근에는 환경경영포인트제 도입 등 친환경 산단 조성을 위한 시흥시의 노력이 있습니다. 검색 결과상 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았으나, 산업단지와의 인접성은 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 소유권보존 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등의 권리 설정이 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 819,680,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 박경민 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 2025년 4월 4일 전입하였으나 대항력은 없습니다. 주식회사세양기업은 보증금 50,000,000원, 차임 0원으로 2025년 4월 4일 전입하고 2025년 4월 18일 확정일자를 받았으나, 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 대항력이 없습니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원이며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 정왕동 2793번지 일대는 도시형생활주택, 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재된 복합지역입니다. 특히 인근의 반월국가산업단지 배후 수요로 인해 원룸형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 상권은 주거와 산업이 혼합된 형태로, 직주근접을 고려하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로, 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 2층 206호입니다. 건축물대장상 준공 연도는 2017년~2019년경으로 추정되어 비교적 신축에 속합니다. 내부 구조는 방, 욕실, 현관, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다. 건물에는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다. 주변에는 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 반월국가산업단지와 인접해 있어, 산업 활동으로 인한 소음, 공해 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 비록 최근 친환경 산단 조성 노력이 진행 중이나, 이러한 환경적 요인은 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 상세한 권리 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 반월국가산업단지 배후 수요로 인한 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 산업단지 인근의 잠재적인 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 인근 산업단지 근로자 등 고정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017~2019년경 준공 추정되는 건물로, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가가 7,600만원으로, 유사 면적의 신축급 도시형생활주택의 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 76,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비교 대상인 다세대주택의 거래 면적(약 16.5~17.7평)이 본 건의 면적(약 6.03평)보다 훨씬 크고, 주택 유형 또한 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 예를 들어, 16.5평형 물건이 10,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본 건과는 면적과 유형이 달라 직접적인 가격 비교에는 무리가 있습니다 [JSON 데이터 분석].

이러한 이유로, 본 건과 유사한 면적(6평대)의 도시형생활주택에 대한 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 2026년 7월 기준 시흥시 정왕동 6평대 도시형생활주택의 시세가 대략 3,000만원에서 5,000만원 선에서 형성될 수 있다는 간접적인 정보가 있으나, 이는 참고용이며 실제 거래 사례는 아닙니다 [검색 결과 6, 7, 10, 12].

따라서, 본 건의 감정가 7,600만원은 주변 유사 면적 주택 시세 대비 높을 수 있습니다. 하지만 권리 인수 부담이 없고 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현 시세 분석의 불확실성을 감안할 때, 본 건은 감정가 이하 또는 감정가 근접 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 투자 목적 및 시장 상황에 따라 5,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 더 면밀한 현장 조사 및 시세 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.