나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

감정가: 117,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 환경을 이룹니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 차량을 통한 본건까지의 접근성이 양호하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로 추정됩니다. 이후 접수된 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등의 권리는 모두 말소 예정이거나 말소 처리되어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* LIYUNYU (L ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 12월 10일. 대항력 없음.

* 김경남 (김 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 5월 17일, 확정일자 2019년 5월 17일. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황 조사 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이에 따라 본 매각 물건 인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 산업단지 배후 주거지역으로서, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)의 존재는 직주근접을 고려하는 배후 임차수요(근로자 등)를 기대할 수 있습니다. 주변은 주거, 상업, 공업시설이 혼재하는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 내부 구조는 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방으로 구성되어 있습니다. 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시장 시세 차이: 본건의 감정평가액(117,000,000원)은 약 9.42평 면적 기준 평당 약 1,242만원으로 산정되었으나, 최근 거래된 인근의 유사 규모(약 16~17평) 다세대주택 매매 사례(77,000,000원~125,000,000원)는 평당 약 435만원~727만원 수준으로, 감정가 대비 시세 차이가 상당하여 실제 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 산업단지 인근 특성: 산업단지 인근 지역의 특성상 임대 수요는 안정적일 수 있으나, 지역 경기 변동이나 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

* 대규모 임차 보증금: 김경남 임차인의 9천만원 보증금은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으나, 배당 절차를 통해 회수되는 과정에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 법률적으로 권리 관계가 명확하고 낙찰자에게 인수될 권리가 없는 깔끔한 물건입니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소형 가구의 수요를 충족시킬 수 있으며, 산업단지 인근의 임대 수요 또한 기대해볼 수 있습니다. 다만, 감정평가액과 공개된 최근 실거래가 간의 시세 괴리가 크다는 점은 본건의 투자가치를 판단하는 데 있어 가장 중요한 고려사항입니다. 신축 연차를 감안하더라도 시장 가격과의 간극을 좁히기 위한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 장점: 2019년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 비용 절감 및 빠른 임대화 가능성이 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전한 물건: 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 117,000,000원입니다.

인근 유사 주택형의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 살펴보면, 약 16~17평 면적의 다세대주택이 77,000,000원에서 125,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 약 9.42평의 소형 면적이지만, 2019년 준공이라는 신축 연차는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 제시된 시장 거래가 수준을 고려할 때 감정평가액이 다소 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

신축 연차 프리미엄과 면적 제한, 그리고 시장 거래 가격을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 90% 수준인 105,000,000원 내외에서 결정하는 것을 권유합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.