나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52663 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택 주건축물제1동 2층202호

* 물건 종류: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 79,000,000원

* 면적:

* 토지: 20.36㎡ (약 6.16평)

* 건물: 20.83㎡ (약 6.30평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (FW2503유동화전문유한회사)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태:

* 철근콘크리트 구조로, 2019년 4월 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 이중 창호입니다.

* 토지이용계획:

* 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 소유권 및 말소기준권리:

* 소유권은 김형진 외 1명 명의이며, 2019년 4월 17일 보존등기되었습니다.

* 말소기준권리인 우리은행 근저당(2019년 4월 17일) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 769,680,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 현장 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 정보:

* 총 4층 건물 중 2층 202호이며, 전용면적 20.83㎡(약 6.30평)의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건물은 2019년 4월에 사용승인되었습니다.

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 부동산(다세대주택, 2001년~2008년식)의 거래가는 2026년 7월 기준 약 7,700만원에서 1억 2,500만원 수준입니다.

* 이들 거래 사례의 면적은 약 54.67㎡ ~ 58.62㎡로, 본건(20.83㎡)보다 넓은 면적입니다.

* 본건의 감정가(7,900만원)는 전용면적 대비 비교적 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 신축 연도(2019년)를 고려한 것으로 보이나, 인근 거래 사례의 전용면적당 단가와 비교 시 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주택 내부:

* 본건(202호)은 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니로 구성된 원룸형 주택입니다.

* 건물 설비:

* 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지 설비 및 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 본건은 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역) 인근에 위치하고 있어, 산업단지 관련 시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 산업단지 인접:

* 국가산업단지, 반월특수지역과 인접하여 소음, 분진, 교통량 증가 등의 산업 단지 관련 환경적 요인이 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 감정가:

* 전용면적 대비 감정가가 인근 유사 부동산의 거래 사례보다 높게 책정된 것으로 분석되어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임대차 현황 미확인:

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되며 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다. 다만, 전용면적 대비 감정가가 높고 산업단지 인접으로 인한 환경적 영향이 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물:

* 2019년 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 권리관계 명확:

* 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 산업단지 배후 수요:

* 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 7,900만원입니다. 제공된 인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월, 전용면적 약 55~58㎡) 시세는 7,700만원에서 1억 2,500만원 수준입니다. 본건(전용면적 20.83㎡)의 면적이 현저히 작은 점을 고려할 때, 감정가가 전용면적당 단가 기준으로 인근 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 따라서 투자 수익률 확보와 리스크 관리를 위해 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가와 실거래가 간의 괴리, 작은 면적, 산업단지 인접 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 추천 예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.