나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53086 [2] 경기도 안산시 OOO OOOO OOOOOO OOOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부해양 관광본부' 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 자연림임.
기호 3 : 부정형의 근린생활시설 건부지임.
기호 4 : 부정형의 토지이며, 현황 법면임.
기호 5 : 사다리형의 토지로, 현황 법면임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 4 : 맹지임.
기호 3 : 남측으로 도로와 접하며, 이를 이용하여 차량 진출입함.
기호 5 : 동측으로 도로와 접함. (보행자 도로와 울타리 등으로 직접적인 차량 진출입은 불가능함)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 경기도 안산시 단원구 대부북동 산77-12
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
기호 3 : 경기도 안산시 단원구 대부북동 1826-5
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(주간선도로)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
기호 4 : 경기도 안산시 단원구 대부북동 산77-31
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
기호 5 : 경기도 안산시 단원구 대부북동 산77-26
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 지상2층 건물로
외벽 : 판넬 마감 등.
내벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 하이샷시임.

이용상태

근린생활시설이며, 현황 공실임.

설비내역

위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53086 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부북동 1826-5 주건축물제1동

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 826,209,600원

토지면적: 782.00㎡ (약 236.56평)

건물면적: 183.60㎡ (약 55.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO (추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부해양 관광본부' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위로는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

* 기호 3 (주건축물 부지)은 남측으로 도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 기호 1, 기호 4 토지는 맹지입니다.

* 기호 5 토지는 동측으로 도로에 접하나, 보행자 도로 및 울타리로 인해 직접적인 차량 진출입은 불가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 내에 위치합니다.

* 또한 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지(기호 1, 4, 5), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

* 특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 관련 검색 결과에서 본 물건지 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 오히려 '대부해양 관광본부', '대부해솔길' 등 관광 및 자연 친화적인 시설들이 인근에 위치하고 있습니다. (cite:3, 6)

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자: 채권자는 안OOO으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(을7)으로 판단됩니다. 해당 경매 절차에 따라 근저당권, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 인수할 권리 관계가 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건의 용도는 제1종근린생활시설입니다.

본건은 임야, 농경지, 주택, 상가 등이 혼재된 지역에 위치하며, '대부해양 관광본부'가 인근에 자리하고 있습니다.

대부도는 수도권에서 연간 수백만 명의 관광객이 방문하는 대표적인 관광지입니다. (cite:5)

이는 향후 관광 활성화에 따른 상권 활성화 가능성을 시사하는 긍정적인 요인입니다.

다만, 지역 특성상 주거 배후 수요보다는 관광객을 대상으로 하는 소비 활동에 상권의 성격이 더 의존적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: '대부해양 관광본부'가 인근에 위치하여 관광객들의 접근성이 좋은 편입니다. (cite:3, 6)

교통: 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성 역시 보통으로 판단됩니다.

기타 편의시설: 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 대부도라는 지역 특성상 도심 지역에 비해 이러한 시설 접근성이 다소 낮을 수 있습니다. (cite:12)

6. 잠재적 리스크

토지 접근성: 토지 중 일부(기호 1, 4)는 맹지이며, 기호 5는 차량 진출입이 어려운 상태입니다. 주건축물이 접한 기호 3 또한 전체 토지 활용 계획 수립 시 도로 접근성을 면밀히 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자가 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하며, 이는 향후 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

현황 공실: 건물은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계가 어떻게 형성되어 있는지 현장 조사가 필요합니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 철거나 활용 계획을 사전에 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부북동에 위치한 제1종근린생활시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

인근에 주요 관광 시설이 위치하고 있으며, 권리 관계가 대부분 말소될 예정이어서 인수할 법적 부담이 적다는 장점이 있습니다.

하지만 자연녹지지역, 일부 맹지, 현황 공실, 불분명한 임대 관계 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

관광 활성화라는 긍정적 요인과 함께 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

관광지 인근 입지: '대부해양 관광본부' 및 '대부해솔길' 등 주변 관광 자원은 향후 관광객 증가에 따른 상권 활성화 가능성을 높입니다. (cite:3, 6)

권리 관계 명확: 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 통합하여 매입하고 활용할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 별도의 임차인 보증금 부담이 없습니다.

감정가는 826,209,600원이며, 최저매각가격은 1,000원 미만을 절사한 826,209,000원입니다.

투자자는 본 물건의 현장 상태, 토지 이용 제한, 공실 여부, 주변 시세 등 제반 사항을 면밀히 조사하고 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 현장 조사 결과 및 추가 분석에 따라 달라질 수 있으므로 보수적인 접근이 필요합니다.

신중한 현장 방문 및 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.