나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53141 [2] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층에이202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피
스텔 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 제반 교통상황
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층건내 2층 에이201호,에이202호로
(사용승인일 : 2018.04.06)
외벽 : 석재붙임마감 및 페인팅 마감등
내벽 : 페인팅마감등
창호 : 페어글라스 창호등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
-시흥시로부터 수분양자의 토지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양대금 납부확인서가 사실조회회신서로 제출되었고 공급계약서의 대지 공유지분은 10.7428㎡임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53141 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3, 배곧두손지젤타워 12층 에이1202호

* 건물명: 배곧두손지젤타워

* 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 토지면적 (전체 대지): 4303.00㎡ (약 1297.96평)

* 토지 공유지분 (해당 호실): 10.7428㎡ (약 3.25평)

* 건물면적 (해당 호실): 51.69㎡ (약 15.64평)

* 감정가: 202,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남측 인근에 위치

* 주위환경: 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임

* 교통: 본건 빌딩까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됨

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 등기부 현황 요약:

* 채권자 (경매 신청): 곡성농업협동조합

* 말소기준권리: 을3 근저당 (곡성농업협동조합, 2024-02-29 접수, 240,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 갑2 소유권이전(신탁등기말소), 갑6 소유권이전(주식회사남미부동산개발), 갑8 가압류(중소기업은행, 2025-07-28 접수, 77,980,837원) 등. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 내용상 소멸 대상이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 채무 총액 (등기부상): 약 317,980,837원

* 특이사항:

* 대지권 미등기 상태이나 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있음

* 시흥시로부터 수분양자의 토지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양대금 납부확인서가 사실조회회신서로 제출되었으며, 공급계약서의 대지 공유지분은 10.7428㎡로 확인됨

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 배곧 신도시 내 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주거 단지가 밀집된 지역

* 주변 시설:

* 교육 시설: 배곧고등학교가 인근에 위치

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하여 유동인구 확보에 유리

* 주거 시설: 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 잠재적 고객 확보 용이

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 추후 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함

* 주거 편의: 인근 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 편리함

* 환경: 주거, 상업, 교육 시설이 복합된 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있음

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기상 대지권이 미등기 상태이나, 매각 물건에 포함되어 평가되었고 개별 토지 공유지분이 확인되어 해소 가능성은 높습니다. 다만, 등기 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 기준시점 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 가능하나 공실 장기화 가능성도 존재합니다.

* 건물 연식: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 등기부상의 채무 총액이 높아, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧 신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하며, 배곧고등학교와 주거 단지에 인접하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 대지권 미등기 문제는 있으나, 평가 및 매각 대상에 포함되어 있고 개별 토지 공유지분도 확인되어 해소될 것으로 보입니다.

* 현재 공실 상태이므로, 투자 후 즉시 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신규 택지지구 내 중심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 공실 해소를 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능

* 상업 지역으로서 추가 개발 및 상권 활성화 가능성

* 대지권 미등기 이슈 해소 시 소유권의 완전성 확보

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 등기부상 채무 총액: 약 317,980,837원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 대지권 미등기 처리 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 투자자는 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 맞춰 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.