나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [14] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 5층501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경1921 (14)이며, 감정가는 189,000,000원입니다.

토지면적은 89.87㎡(약 27.19평)이며, 토지지분 및 건물지분 면적 또한 각각 89.87㎡와 75.04㎡입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

채권자는 울OOOOOOOOOO이며, 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인 등의 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

감정평가서 요약은 구분건물감정평가요항표입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택(연립주택, 다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

동측으로는 폭 약 6미터 내외의 진입도로가, 남서측으로는 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접하고 있습니다.

인근에 GS25, 하나로마트, 이마트24 등 편의시설이 있으며, 조종면 행정복지센터와 같은 공공시설 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

박 (박유진) 씨가 거주 중이며, 보증금 0원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 03월 26일이며, 대항력이 있습니다.

확정일자 및 배당신고일자는 기재되어 있지 않습니다.

집합건물 등기부 요약:

갑2: 2020년 02월 28일 접수, 소유권이전 1번 신탁등기말소 (권리자: 이청환)

갑3: 2025년 02월 10일 접수, 강제경매 (권리자: 김태인, 권리금액: 153,778,973원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 0원.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 내 연립주택(도시형생활주택) 단지에 속하며, 주위 환경이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 평지붕이며, 외벽은 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지는 5필지가 일단의 부정형 토지로 이용 중이며, 현황은 '대'입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 자연보전권역, 공장설립제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

인근에 조종면 행정복지센터, 조종도서관, 경로당 등 공공 및 편의시설이 위치하고 있으며, 소매점(GS25, 하나로마트, 이마트24) 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

주민자치센터에서 다양한 문화 및 교육 프로그램이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 박 (박유진) 씨는 2020년 03월 26일 전입하여 대항력을 갖추었으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력이 있으므로, 명도 시 예상치 못한 비용 발생 또는 절차상의 복잡성이 따를 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

중복병합사건 및 공동담보: 다수의 경매 사건이 병합되어 진행 중이며 공동담보 물건이 존재하므로, 권리 관계 및 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

환경 리스크: 최근(2025년 7월) 가평군 조종면 지역에 집중호우로 인한 산사태, 급류, 도로 유실 등의 재해 발생 기록이 확인되었습니다. 이는 지역의 잠재적인 자연재해 위험성을 시사하므로 투자 결정 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 주거 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있어 시세차익의 가능성을 엿볼 수 있습니다.

그러나 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 명도 과정에서 상당한 주의와 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

또한, 최근 집중호우로 인한 지역 내 피해 사례는 환경적 리스크를 고려하게 합니다.

따라서 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 건축 연도로 비교적 신축에 속합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 감정가 18,900만원 대비 유사 면적의 최근 실거래가(최고 27,000만원)와의 격차가 있어, 명도 및 제반 비용을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 임대수익 가능성: 도시형생활주택으로 실거주 또는 향후 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지인 '조종리버빌3차'의 59.88㎡(약 18.1평)는 18,500만원, 84.71㎡(약 25.6평)는 27,000만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건의 건물면적 75.04㎡(약 22.7평)의 시장가치는 대략 23,000만원에서 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 18,900만원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 중복병합사건, 공동담보, 그리고 최근 지역의 자연재해 발생 이력 등의 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 0원이라는 점은 금전적 부담은 적으나, 점유 권한 해소를 위한 추가 비용 또는 시간을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 높되 시장가치보다는 낮게, 위험 프리미엄을 반영한 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 215,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.