나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [10] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 303동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

1.1. 1.소재지

경기도 가평군 조종면 현리 249-8, 303동 2층202호

1.1. 2.건물정보

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2020년

총 동수: 4개 동 (해당 단지 기준)

총 세대수: 32세대 (해당 단지 기준)

주차대수: 32대 (해당 단지 기준)

1.1. 3.면적정보

토지면적 (대지권 지분): 86.97㎡ (약 26.3평)

건물면적 (전용면적): 72.62㎡ (약 21.9평)

전체 대지 면적: 2,800㎡ (약 847평)

303동 건물 총 연면적: 1,045.84㎡ (약 316평)

1.1. 4.기타 기본정보

감정가: 216,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합

사건번호: 남양주지원 2025타경1921 (10)

중복병합사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택(연립주택, 다세대주택), 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 비행안전제2구역 (헬기)

* 자연보전권역

* 공장설립제한지역

* (일부 필지) 준보전산지

* 공부와의 차이: 토지 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2020.02.28 접수)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송석주 (송 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/사업일자: 2020.03.27

* 확정일자: 2020.03.27

* 배당신고일자: 2025.06.27

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 연립주택 단지로 구성되어 있으며, 인근에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 농경지가 일부 혼재되어 있어 지역의 특성을 보여줍니다.

4.2. 근린생활시설

조종면 행정복지센터와 가까워 관공서 이용이 편리하며, 주거지 인근으로 상점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물입니다.

외벽은 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 건축년도

본 건물은 2020년에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규제한

* 비행안전제2구역 (헬기)으로 지정되어 있어 항공기 운항 관련 규제나 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 자연보전권역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공부상 불일치

* 토지의 공부상 지목(답, 잡종지, 제방, 임야 등)과 현황(대)이 상이합니다. 이는 통상적인 사항으로 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련

* 임차인 송석주(송 ) 씨는 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으나, 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

6.4. 복합 경매 사건

* 본 건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계가 경매에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 조종면 현리에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 연립주택입니다.

교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

법적 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리나 추가적인 보증금 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 비행안전구역, 자연보전권역 등의 지역적 제한사항과 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 복잡하지 않고 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 전용면적 72.62㎡(약 21.9평)으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

* 조종면 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지(조종리버빌3차, 249-8번지)의 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 5월 19일 거래된 84.71㎡ 면적의 주택이 270,000,000원에 거래되었습니다. (약 318.7만원/㎡)

* 2026년 5월 13일 거래된 59.88㎡ 면적의 주택이 185,000,000원에 거래되었습니다. (약 309.0만원/㎡)

이를 바탕으로 본건(전용면적 72.62㎡)의 적정 시세는 약 227,830,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 216,000,000원으로, 이는 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

* 최저매각가격(감정가): 216,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 216,000,000원 ~ 230,000,000원

본 입찰가는 시세와 권리분석 내용을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.