나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [11] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 303동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경1921 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 186,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 303동 2층203호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

토지 면적: 71.71㎡ (약 21.7평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.1평) (전용면적 해당)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조-평지붕

총 층수: 5층 중 2층

사용승인일: 2020년 2월 11일

외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치함.

주위는 공동주택(연립주택, 다세대주택), 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 도로접근성

동측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2020-02-28, 채권최고액 3,486,600,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매절차에서 매각으로 인해 위 근저당 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

일반적인 임의경매 절차상 소멸되지 않는 권리는 없으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로만 기재되어 있고 상세 내용이 없어, 잔존 시 낙찰자가 인수할 가능성이 있으니 현장 조사를 통해 반드시 확인 필요함.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 장

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2020-06-23

확정일자: 2020-06-23

배당신고일자: 2025-08-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없음. 배당신고일자가 명시되어 있어 배당을 받을 것으로 예상되나, 실제 배당 여부 및 금액은 경매 절차 진행 상황에 따라 달라질 수 있음.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 신탁 등기 말소, 근저당, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등재되었으며, 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정임. 등기부채권 총액은 3,486,600,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일한 단지('조종리버빌3차') 내 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 19일, 84.71㎡ (약 25.6평) 연립주택이 270,000,000원에 거래되었음.

* 2026년 5월 13일, 59.88㎡ (약 18.1평) 연립주택이 185,000,000원에 거래되었음. 본건의 건물 전용면적(59.88㎡)과 동일한 면적으로, 가장 직접적인 비교 대상임.

감정가(186,000,000원)는 동일 면적의 최근 실거래가(185,000,000원)와 유사한 수준임.

인근 다세대주택(2018년식, 64.92㎡)의 2026년 5월 7일 거래가 77,000,000원은 건물 연식, 단지 규모, 주택 유형(연립 vs 다세대) 차이로 직접 비교는 어려움.

결론적으로, 본건의 시장 가치는 최근 실거래가인 185,000,000원 내외로 형성되어 있다고 판단됨.

4.2. 용도지역 및 규제 현황

토지 대부분은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 비행안전제2구역(헬기), 자연보전권역, 공장설립제한지역 등에 속하여 개발 및 이용에 일부 제한이 따름.

기존 토지 지목(답, 잡종지, 제방, 임야 등)과 현황('대') 간 차이가 있어 토지 이용 계획과의 연관성 추가 확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 조종면 행정복지센터가 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 보통 수준으로 보임. 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

주변에 조종초등학교, 조종중학교 등이 소재하여 도보 통학 가능 거리에 있음. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 공공시설

조종면 행정복지센터 등 관공서 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 배당 여부 및 금액 미확정으로 인한 잠재적 분쟁 가능성 배제 불가. (다만, 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

등기부상 '지상권'의 존재 가능성 언급이 있으나, 구체적인 내용 확인 전까지 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 물건 상태 리스크

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당하나, 5년이 경과함에 따라 일반적인 노후화는 진행될 수 있음.

다세대/연립주택의 특성상 전반적인 건물 관리 상태, 누수, 결로 등 하자에 대한 현장 점검이 필수적임.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 농경지가 혼재되어 있어 축사 등에서 발생하는 악취나 해충 발생 가능성을 확인해야 함. (현재까지 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않음)

비행안전구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 건축 관련 규제가 적용될 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 시장가치 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있음.

건물 연식이 비교적 최신(2020년)으로, 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 것으로 예상됨.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 비교적 적을 것으로 판단됨.

7.2. 고려사항

토지 용도지역 제한 및 규제 사항(가축사육제한, 비행안전구역 등)을 충분히 인지해야 함.

주변 농경지 혼재로 인한 환경적 요인(악취, 해충 등) 고려 필요.

향후 부동산 시장 변동성 및 가평 지역 개발 계획 등 거시적 시장 상황 분석 필요.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 가평군 조종면 현리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축 건물이며 최근 실거래가와 유사한 감정가를 형성하고 있어 투자 매력이 있는 물건으로 판단됨.

권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있으나, 토지 이용 제한 및 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8.2. 적정 투자 가치

최근 실거래가(185,000,000원) 및 감정가(186,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 가치는 약 1.85억 원 ~ 1.95억 원 수준으로 평가됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 186,000,000원

최근 동일 면적 실거래가: 185,000,000원 (2026년 5월)

인수되는 임차인 보증금: 0원

권리상 인수되는 부담 없음 (지상권 등 잠재적 인수 가능성 제외)

시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 상향하여 응찰하는 것이 유리할 수 있음.

9.2. 제안 입찰가

188,000,000원 (약 1억 8천 8백만원)

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 명도 가능성, 경매 진행 상황 및 타 응찰자 수준 등을 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.