나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [6] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 가평군 조종면 현리 249-8, 302동 3층 302호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경1921 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 216,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 22.92㎡ (약 6.94평)이며, 토지 지분도 22.922807142857145㎡ (약 6.94평)입니다.

건물 면적은 72.62㎡ (약 21.97평)이며, 건물 지분 역시 72.62㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 울OOOOOOOOOO이며, 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건입니다.

건축물은 2020년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 조종면 행정복지센터 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택(연립주택, 다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

물건지 동측으로는 약 6미터, 남서측으로는 약 3~4미터의 진입도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종 일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받습니다. 일부 토지는 준보전산지에 포함되어 있습니다.

토지 지목은 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 모두 대지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권액은 3,486,600,000원입니다.

이 외 등기부상 소유권 이전(신탁등기말소) 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양 (성명: 양성아)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024년 7월 29일

* 확정일자: 2025년 6월 13일

* 배당신고일자: 2025년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 배당을 통해 보증금의 전부 또는 일부를 회수할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 공동주택 지역입니다.

주변은 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

최근 시세 분석을 위해 제공된 주변 매매 정보를 살펴보면, 같은 단지인 '조종리버빌3차'(현리 249-8)에서 2026년 5월에 다양한 면적의 거래가 있었습니다.

84. 71㎡ 면적의 연립주택이 270,000,000원에, 59.88㎡ 면적의 연립주택이 185,000,000원에 각각 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 72.62㎡로, 이 두 거래 사례의 중간 크기에 해당합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 평지붕으로 마감되었으며, 외벽은 외장석재, 치장벽돌, 징크패널 등으로 이루어져 있습니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등이 사용되었습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변에는 조종면 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 기본적인 근린생활시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행에 있어 다소 복잡성을 야기할 수 있으나, 권리분석 결과 명확히 소멸되는 권리들만 존재하여 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 자연보전권역, 공장설립제한구역 등 다양한 지역 관련 규제가 존재하나, 이는 해당 지역의 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 조종면에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 연립주택입니다.

권리관계가 비교적 깨끗하며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정평가액 대비 시세가 상승했을 가능성이 있으며, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 지역 규제 사항은 향후 건물 이용이나 재건축 등에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 정리되는 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상.

* 최근 시세 대비 감정가 메리트 가능성.

* 주거 환경 양호 및 대중교통 접근성 보통.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(조종리버빌3차) 내 59.88㎡ 면적은 185,000,000원 (㎡당 약 3,089,512원), 84.71㎡ 면적은 270,000,000원 (㎡당 약 3,187,357원)에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 72.62㎡로, 이러한 시세 동향을 고려했을 때 본건의 시장 가치는 약 224,000,000원 ~ 232,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 216,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가가 더 높게 형성되어 있습니다.

경쟁률 및 낙찰 가능성을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 약 3% 상승한 225,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.