나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [5] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 경기도 가평군 조종면 현리 249-8번지 소재 연립주택으로, 남양주지원 2025타경1921 (5) 부동산 임의경매 사건입니다. 감정평가액은 189,000,000원이며, 토지 면적은 89.87㎡(약 27.19평), 건물 면적은 75.04㎡(약 22.68평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 중복병합 및 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건물은 동측으로 약 6미터, 남서측으로 약 3~4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당(수협엔피엘대부주식회사, 3,486,600,000원) 외 다수의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 현황으로는 김태인 씨가 보증금 14,500,000원에 차임 없이 거주 중이며, 전입일자(2020-06-09) 대비 확정일자(2020-08-19) 및 배당신고일자(2025-04-23)가 확인됩니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 집합건물등기부 요약에는 신탁등기 말소, 근저당권, 강제경매, 임의경매 기록이 확인되며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 조종면 현리 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 공동주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 전형적인 주거 및 생활 편의 시설이 갖춰진 지역 특성을 보여줍니다. 최근 동일 단지(조종리버빌3차, 지번 249-8) 내에서 2026년 5월에 전용면적 84.71㎡(약 25.6평)가 2억 7천만원에, 59.88㎡(약 18.1평)가 1억 8천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(1억 8천 9백만원) 및 건물 면적(75.04㎡)과 비교했을 때, 해당 단지의 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 조종면 행정복지센터와 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변에는 마트, 편의점, 식당 등의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 조종초등학교, 조종중학교, 조종고등학교 등 교육 시설이 차량 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 인근에 농경지가 분포하여 일부 세대에서는 전원생활의 느낌을 받을 수도 있습니다. 본 물건이 위치한 지역은 지도상으로 특별한 혐오시설이 확인되지 않으며, 주거 환경이 비교적 양호한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태를 살펴보면, 본 건의 토지들은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며 가축사육제한구역, 비행안전구역(헬기), 자연보전권역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대'로 이용 중인 점(공부와의 차이)은 향후 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 이러한 점들이 심각한 리스크로 작용할 만한 요소는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2020년 준공)인 연립주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 특히 동일 단지 내 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 연립주택으로 건물 상태 양호

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음

* 인수되는 권리 및 보증금 없음 (권리 낙찰)

* 동일 단지 내 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,000,000원입니다. 동일 단지 내 최근 실거래가(2026년 5월, 59.88㎡ 기준 1억 8천 5백만원, 84.71㎡ 기준 2억 7천만원)를 고려할 때, 본 건(75.04㎡)의 현 시세는 약 2억 3천만원 이상으로 추정됩니다. 이러한 시세를 반영하고, 권리관계가 깨끗한 점을 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 약 198,450,000원에서 207,900,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.