나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1921 [9] 경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택(연립주택,다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설,농경지 등이 혼재하는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 외장석재, 치장벽돌, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1~4,6~14 공히 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터내외의 진입도로 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)
기호(2) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(4) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호(5) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한
지역)<수도법>임.

공부와의 차이

기호 (1,2,3,4,5) 토지의 지목이 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경1921 (9)

1.2. 소재지

경기도 가평군 조종면 현리 249-8 302동 5층503호

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택)

1.4. 감정가

1억 8천 6백만원 (186,000,000원)

1.5. 면적

토지 면적: 71.71㎡ (약 21.7평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.1평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

울진죽변수산업협동조합

1.9. 건물 준공 연도

2020년 2월 11일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 '조종면 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택(연립주택, 다세대주택), 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

동측으로는 폭 약 6미터 내외의 진입도로가, 남서측으로는 노폭 약 3~4미터의 진입도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(헬기), 비행안전제3구역(헬기), 자연보전권역, 공장설립제한지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. (기호(5) 토지는 추가로 준보전산지 포함)

2.5. 공부와의 차이

토지 지목은 답, 잡종지, 제방, 임야 등이나, 현황은 '대'로 이용되고 있어 공부와 현황 간 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 3,486,600,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차로 인해 을구의 근저당 및 갑구의 임의경매개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. (추후 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 1일

* 확정일자: 2020년 6월 10일

* 배당신고일자: 2025년 8월 11일

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

임차인 이*은 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 등기부채권 총액

3,486,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 속한 '조종리버빌3차' 단지는 2020년에 준공된 연립주택으로, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

최근 2026년 5월, 동일 단지(조종리버빌3차, 현리 249-8) 내 동일 면적(59.88㎡)의 연립주택이 1억 8,500만원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 단지 내 다른 면적(84.71㎡)의 연립주택은 2억 7,000만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

단지 인근에 '조종면 행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 0층, 지상 5층이며 해당 호실은 5층에 위치합니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 경매 사건

본 건은 중복병합 및 공동담보 사건으로, 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 지목 불일치

토지의 공부상 지목과 실제 현황이 달라, 추후 토지 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 임대 관련 사항

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 계약의 세부 내용이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, '가축사육제한구역'이 지정되어 있습니다. 대규모 혐오시설이 직접적으로 인근에 확인되지는 않았으나, 지역 특성상 농업 활동과 관련된 시설이 존재할 수 있습니다. 또한, '비행안전구역'이 지정되어 있어 항공기 소음 등의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 조종면 현리에 위치한 연립주택으로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 1억 8천 6백만원이며, 최근 동일 단지 내 동일 면적의 실거래가(1억 8천 5백만원)와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항, 공부와 현황의 지목 불일치, 복합 경매 사건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 실거래가 수준의 감정가로 시세 대비 저가 매수의 기회가 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 연립주택으로서의 주거 가치가 있습니다.

* 가평군 조종면 지역의 주거지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적의 실거래가(1억 8,500만원) 및 감정가(1억 8,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하면 1억 7,500만원에서 1억 8,500만원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 목표로 한다면, 1억 8,000만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.