나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15546 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층230호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재, "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)으로서, 부근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 내 제2층 제230호 외 1개호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리 창호임.

이용상태

현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 현재 "청라레이크봄" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 중로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15546 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7, 청라레이크봄 2층 230호

용도: 근린상가

감정가: 350,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.431㎡ (약 3.16평)

건물면적: 43.29㎡ (약 13.09평)

건물지분: 43.29㎡ (약 13.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재, "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다. 검색 결과, 청라지구에는 다양한 시내, 간선, 광역 버스 노선이 운행되고 있으며, 6118번(인천-서울역), 9300번(인천-강남역) 등의 노선이 이용 가능합니다.

1.1. 3. 건물의 구조

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 11층 건물 중 제2층 제230호이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 강화유리 창호로 이루어져 있습니다.

1.1. 4. 이용 상태

현재 본건은 "근린생활시설" 용도로 이용 중에 있습니다.

1.1. 5. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 6. 토지의 형상 및 이용 상태

인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지이며, 현재 "청라레이크봄" 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 7. 인접 도로 상태

본건은 북측으로 폭 15~20m의 중로에 접하고 있습니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.1. 9. 공부와의 차이

토지 및 건물 공부상 하자나 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(을3, 2021-09-28 접수, 채권최고액 636,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

- 소유권이전 (갑2): 2020-09-24

- 소유권이전 (갑3): 2021-09-28 (매매 365,890,000원)

- 근저당권 (을3, 신한은행, 636,000,000원): 말소기준권리

- 가압류 (갑4, 국민은행, 41,303,769원): 말소

- 가압류 (갑5, 한국양계축산업협동조합, 117,600,000원): 말소

- 압류 (갑6, 서인천세무서장): 말소

- 가압류 (갑7, 인천신용보증재단, 70,839,584원): 말소

- 임의경매 (갑8, 신한은행): 말소

등기부채권 총액은 865,743,353원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입일자(사업일자): 2021-10-08

- 대항력: 없음

1.2. 3. 권리분석 요약

상기 임차인은 전입일자(2021-10-08)가 말소기준권리(2021-09-28)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 청라국제도시 내 상업지구에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다. 주변에는 "청라3동 행정복지센터"가 있으며, 상업 활동 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 다양한 시내 및 광역 버스 노선이 운행되며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 주변에 편의점, 식당 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: "청라3동 행정복지센터"가 인근에 위치합니다. 또한, 청라호수공원 및 커넬웨이가 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 본건 물건지에 인접하여 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 인천 서구에 자원순환센터가 운영 중이나, 이는 첨단 시설을 갖추어 악취 및 환경오염 문제가 최소화되고 있다고 알려져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 특수한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다. 관련 정보를 사전에 충분히 숙지할 필요가 있습니다.

* 임차인: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 진행 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 상태 및 관리 상태도 비교적 양호한 것으로 파악됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금도 없어 권리 관계가 명확한 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 청라국제도시 내 상업지역으로 미래 가치가 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 수익성: 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 현재 임차인의 월세(100만원) 수준을 고려한 수익률 분석이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사한 물건의 경매 진행 사례(2024타경16037, 2층 232호, 감정가 5억 7,400만원, 최저가 1억 3,781만 7천원)를 참고할 수 있으나, 이는 유찰된 상태의 최저가이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보이나, 본건의 경쟁률 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.