나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15546 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층231호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재, "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)으로서, 부근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 내 제2층 제230호 외 1개호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리 창호임.

이용상태

현재 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 현재 "청라레이크봄" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 중로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경15546 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28 (청라동 96-7) 청라레이크봄 2층 231호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 오피스텔)

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.431㎡ (약 3.16평)

건물면적: 43.29㎡ (약 13.10평)

건물 지분: 43.29㎡ (약 13.10평)

건축물 용도 (JSON): 업무시설 (오피스텔, 제2종근린생활시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 4층, 지상 11층

사용승인일: 2020년 4월 7일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라3동 행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대상 물건은 북측으로 중로변의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 성장관리권역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다. 이는 상업 및 업무 기능이 활성화될 수 있는 입지 조건임을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다. 이후 접수된 국민은행 가압류(갑4), 한국양계축산업협동조합 가압류(갑5), 서인천세무서장 압류(갑6), 인천신용보증재단 가압류(갑7), 신한은행 임의경매(갑8) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 865,743,353원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (미상).

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다. 임대차 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후수요

본 물건은 근린상가로서 현재 "근린생활시설"로 이용 중에 있습니다. 주변에 오피스텔 및 다양한 근린생활시설, 판매시설이 다수 소재하고 있어, 해당 지역의 배후수요는 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다. 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역의 특성을 지닙니다.

4.2. 주변 상업 시설

청라3동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 상업지구입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

청라3동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 청라 지역은 주거단지와 상업시설이 잘 발달되어 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 주변 환경 (추가 조사)

청라 지역은 계획도시로서 공원 및 녹지 공간이 잘 조성되어 있는 편이며, 산책이나 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경을 제공합니다. 다만, 마사지 업소 등 일부 유흥업소가 다수 분포하는 경향이 있으므로, 이러한 시설들의 집적 정도에 따른 주변 환경 영향을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 발행 등을 통해 자산이 유동화되었음을 의미합니다. 통상적인 경매 물건과 달리, 자산유동화 과정에서 발생한 특수한 권리관계나 절차가 있을 수 있으므로, 입찰 전 보다 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 소각장 관련 정보 (참고)

청라 지역에는 청라자원환경센터(소각장)가 운영되고 있으며, 시설 현대화 및 이전 관련 이슈가 지속적으로 제기되고 있습니다. 해당 시설이 본건 물건과 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역 주민들의 환경 민감도 및 개발 계획 등에 간접적인 영향을 줄 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 본 근린상가 물건은 중심상업지역 내에 자리하며, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역에 있어 상업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축 건물에 해당합니다. 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸될 예정으로 명확합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상인 점은 명도 및 운영 측면에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 상가

2020년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축이며, 최신 건축 법규 및 트렌드를 반영하고 있습니다.

8.2. 우량 입지

인천 청라지구 중심상업지역 내 위치하여 배후수요 및 유동인구가 풍부할 것으로 기대됩니다.

8.3. 권리관계 명확

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

8.4. 다목적 활용 가능성

제2종근린생활시설 및 오피스텔 등으로 이용 가능한 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 350,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 경매 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 신축급 상가 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰되는 경우가 많으나, 유동화 물건이라는 특성과 공실률, 실제 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 특이사항이 없고 건물의 상태가 양호하다는 전제 하에, 감정가 350,000,000원 을 기준으로 하되, 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.