나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583759 [1] 인천광역시 부평구 부평동 13-20 에스엘빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 다세대, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 및 북동측 근거리에 부평구청역(지하철 인천1호선,7호선) 및 굴포천역(지하철 7호선)이 각각 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 5층건 내 5층 503호로서,
(사용승인일 : 2015.10.15.)

외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, E/V설비, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 13-20, 13-42번지 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴포천역-부평구청역 지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 제시외건물㉠(베란다확장)이 소재하며, 불법증축의 가능성 및 실제 내부구조가 상이할 가능성이 있으므로 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경583759 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 13-20, 에스엘빌 5층 503호

토지면적: 30.40㎡ (약 9.20평)

건물면적: 34.42㎡ (약 10.40평)

용도: 다세대주택

감정가: 162,466,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박O

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (5층 중 5층)

사용승인일: 2015년 10월 15일

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본 건 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 및 북동측 근거리에 부평구청역(인천1호선, 7호선) 및 굴포천역(7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로접근성: 본 건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 13일 접수된 주식회사전국엔피엘자산대부의 근저당권(을3)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 인수주의: 낙찰자는 인수하는 부담 있는 권리가 없습니다. 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총채권액: 등기부채권 총액은 263,144,402원입니다.

* 채권자: 본 경매는 채권자 박O의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

* 특이사항: 본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 건이므로 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 부평구청역과 굴포천역 등 주요 역이 근거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 부평고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 인천1호선 및 7호선 환승역인 부평구청역과 7호선 굴포천역 이용이 가능하여 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 건물설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터(E/V), CCTV 등 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건에는 베란다 확장으로 인한 제시외 건물이 소재합니다. 이는 별도의 행정 처분 대상이 되거나 철거가 필요할 수 있습니다.

* 불법 증축 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물로 인한 불법 증축의 가능성이 있으며, 실제 내부 구조가 공부와 상이할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 확인이 필수적입니다.

* 복합 권리 관계: 중복사건 및 공동담보로 진행되는 점은 권리 분석 시 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 부평구의 주요 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들이 대부분으로, 매각으로 인해 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 불법 증축 가능성과 같은 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 선호도가 높을 수 있습니다.

* 교통 편리성: 부평구청역, 굴포천역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 외 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 34~39㎡)의 다세대주택 시세는 2025년 12월 기준 약 105,000,000원에서 110,000,000원 수준입니다. 본 건의 신축 연식(2015년)을 고려할 때, 유사 규모의 오래된 건물 시세보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 현 시세, 신축 연식의 이점, 그리고 제시외 건물 및 불법 증축 가능성과 같은 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.