나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576911 [1] 인천광역시 서구 오류동 99 전원그린빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동소재 "단봉초등학교" 북서측 약350미터 지점에
위치하며 주위 일대는 전,답, 공장 및 남측으로 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건내의 1층 102호로서,
외벽 : 드라이비트 등마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약4미터의 진입도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로3류(폭25m-30m)(대로3-61호선)(폭원25-37m)(저촉)
가축사육제한구역, 도로구역(광역시도 58호선[문의 시도로과(032-440-3722),
종합건설본부(토목부)(032-440-5214)]), 도시개발구역(왕길3 도시개발구역지정에
관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역), 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경576911 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 99 전원그린빌 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 69.08㎡ (약 20.89평)

토지지분: 69.08㎡ (약 20.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 50.18㎡ (약 15.18평)

건물지분: 50.18㎡ (약 15.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 위반건축물

주의사항:

특수물건정보: 위반건축물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "단봉초등학교" 북서측 약 350미터 지점에 위치함. 주위 일대는 전, 답, 공장 및 남측으로 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 등기부현황

본건의 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 126,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 을1 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정임. 강제경매(갑5) 및 임의경매(갑6) 또한 말소 대상임. 따라서 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 보임.

* 임차인현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭25m-30m) 저촉, 가축사육제한구역, 도로구역(광역시도 58호선), 도시개발구역(왕길3 도시개발구역 지정 관련), 성장관리권역으로 지정되어 있음. 주변에 공장, 전, 답 등이 혼재되어 있으며, 남측으로는 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 복합적인 상권임.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중임. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호임.

* 설비내역

건물 내 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 인접도로상태

본건 남측으로 약 4미터의 진입도로를 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

집합건축물대장 상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있어, 이는 향후 건물 이용 및 관리에 제약이 될 수 있으며, 이행강제금 부과 등 추가적인 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있음. 이는 감정평가에도 반영되었을 수 있으나, 실제 시장 가치 하락 요인으로 작용할 가능성이 높음.

* 지역 지구 현황

본건은 자연녹지지역에 속하며, 대로3류 저촉, 가축사육제한구역, 도로구역, 도시개발구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 일부 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 오류동에 위치한 다세대주택으로, 단봉초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 주변에 공장, 전, 답 등 다양한 용도의 토지가 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 명확하나, '위반건축물' 등재 사실은 향후 재산권 행사 및 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 잠재적 개발 가능성: 도시개발구역(왕길3 도시개발구역)에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

* 현재의 가격 메리트: 감정가 대비 시세 분석 및 위반건축물 리스크를 고려한 합리적인 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건물의 매매가는 135,000,000원 ~ 155,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 149,000,000원이나, '위반건축물' 등재 사실로 인해 실제 시장 가치는 이를 하회할 가능성이 높습니다. 또한, 위반건축물의 정도 및 시정 가능성에 따라 추가 비용 발생 또는 가치 하락 폭이 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 125,000,000원 수준에서 검토하는 것을 제안합니다. 해당 범위 내에서 시세, 건물 상태, 위반건축물 처리 비용 및 예상 소요 시간 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.