나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504074 [53] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 서운동 소재 ""서운초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지
, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량통행 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 서측
근거리(직선거리 약 2km)에 인천지하철1호선 ""작전역""이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도
는 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제1층 제101호 외 53개호로서
(사용승인일: 2021.01.27.),
외벽: 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 방범용CCTV, 지하주차장시설, 열병합에 의한
지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지 서측으로 노폭 약20미터, 동측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사
육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경504074 (53)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 효OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 21층2104호

용도: 아파트

건물명: 계양효성해링턴플레이스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물

사용승인일: 2021.01.27

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 238,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평) (전용면적 기준)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 통행은 원활한 편입니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 서측 근거리(직선거리 약 2km)에 인천지하철1호선 "작전역"이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 정도입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(인천서부교육지원청), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 서운주택재개발 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

제공된 정보상 명확한 말소기준권리가 명시되지 않았으나, 법원 경매 절차에 따라 통상적인 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인' 정보와 '재개발구역' 특이사항으로 인해 추가적인 권리 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 혁곤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 대항력: 있음

* 비고:

상기 임차인 김혁곤은 2021년 5월 27일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 구체적인 금전적 부담에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

제공된 정보상 명확한 말소기준권리가 명시되지 않았으나, 법원 경매 절차에 따라 통상적인 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력있는임차인' 정보와 '재개발구역' 특이사항으로 인해 추가적인 권리 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주변에는 아파트 단지와 더불어 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 기타 상권 특징

주거지 중심의 상권으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 식당, 학원 등이 발달했을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내 부대시설 이용 가능.

* 인근에 근린공원 및 체육관이 위치하여 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

* "서운초등학교"가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 기타 각급 학교가 주변에 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보에는 주변 의료시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본건은 '재개발구역' 및 '지구단위계획구역(서운주택재개발)'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 이주, 철거, 신축 등의 과정에서 장기간의 사업 지연이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 재개발 사업의 진행 현황 및 계획을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 임차인 김혁곤은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항은 권리관계 및 실제 점유 상황에 대한 추가 조사를 더욱 중요하게 만듭니다. 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

'중복사건'이라는 표기는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 또는 공매 절차가 진행 중일 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키고, 최종적인 권리 관계나 매각 조건을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있으므로 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 기타 리스크

* 토지이용계획상 '과밀억제권역'에 해당하여 향후 부동산 관련 정책 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 재개발 진행 시 기존 건물의 철거 또는 재건축 여부에 따라 자산 가치 변동이 발생할 수 있습니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 신축 아파트(2021년 사용승인)로, 비교적 양호한 주거 환경 및 생활 기반을 갖추고 있습니다. 그러나 '재개발구역' 지정, '대항력 있는 임차인' 존재(보증금/차임 0원), '중복 사건' 등의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 요인들은 향후 명도 진행 및 재개발 사업 진행 과정에서 예상치 못한 시간과 비용의 증가를 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 용이한 기본적인 상품성을 갖추고 있습니다.

* 재개발 구역 지정으로 인해 장기적인 관점에서 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 사업 진행 여부 및 속도에 따라 달라짐)

* 감정가 238,000,000원을 기준으로, 철저한 권리분석 및 리스크 고려 후 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 "인수 보증금 합계 0원"을 제외한 권리 관계, 현 임차인의 실제 점유 및 권리 관계, 재개발 사업의 진행 가능성 및 시기, 명도 난이도, 현재 시세 및 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 238,000,000원이며, 물건의 특이사항 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 일반적인 아파트 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인 문제와 재개발 이슈는 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 임차인 면담, 관련 재개발 사업 계획 확인, 주변 시세 조사 등이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 조사 결과를 바탕으로, 낙찰 후 발생 가능한 모든 비용(명도 비용, 재개발 관련 추가 부담금 등)과 예상 수익을 계산하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.