나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13646 [2] 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보 통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외1 로서, (사용승인일: 2021.03.22.) 외 벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

2개호 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최 종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13646 (2)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 372,000,000원

토지 면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

건물 면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (등기부 기준): 케이씨유엔피엘대부주식회사

최초 사용 승인일: 2021년 3월 22일

총 채무액 (등기부 기준): 300,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층 301호입니다.

* 토지: 세장형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 건물 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권 보존: 주식회사 삼성산업개발 (2021.04.13)

* 소유권 이전 신탁: 수협은행 (2021.04.13)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021.04.13, 채권액 300,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 개시: 구로신용협동조합 (2025.11.13, 말소)

* 압류: 강북구 (2026.03.20, 말소)

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역으로 다세대주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 시세:

* 감정가: 372,000,000원 (49.38㎡ 기준, 3.3㎡당 약 753만원)

* 최근 실거래 사례 (동일 단지, 2021년 준공):

* 서울특별시 강북구 미아동 791-1941번지 삼성빌리지 101동 3층 (57.58㎡): 2026년 7월 1일, 318,000,000원 (3.3㎡당 약 552만원)

* 분석: 동일 단지 내 유사 면적 및 층수의 최근 거래 사례(약 552만원/㎡) 대비 본건의 감정가(약 753만원/㎡)는 다소 높은 수준으로 평가됩니다. 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때, 시장가격은 약 270,000,000원에서 320,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 삼양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 주변으로 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 노후도가 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가 제한 지역: 본건 소재지는 '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 남아있어(외국인 등 대상: ~2026.08.25, 아파트 대상: ~2026.12.31), 향후 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 입주 시점 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구에 위치한 신축 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 수준이며, 개발행위허가 제한을 포함한 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 활용 및 매도에 제약이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 불분명한 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 미아동 지역 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 특이사항이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 372,000,000원에 제시되었으나, 유사 단지 내 최근 거래 사례(57.58㎡, 318,000,000원)를 고려할 때, 실질적인 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 최근 실거래가 기준 시장 가격을 약 270,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정해 볼 때, 권리상 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가로 290,000,000원을 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 78% 수준으로, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.