나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1623 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층304호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층건내 1층 104호, 3층 304호로서,
(사용승인일: 2006.01.20)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5~6m, 남서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,
연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1623 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천농업협동조합

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 304호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 806,000,000원

1.3. 건물 정보

건물명: 시니어캐슬 클라시온

사용승인일: 2006년 1월 20일

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하 4층, 지상 12층 건물 내 3층 304호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 노인복지시설, 제2종근린생활시설)

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 5~6m, 남서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다.

이 외에 소유권이전 등기(2016년, 2018년)가 존재하며, 채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하여 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 은평구청 등 공공기관과 인접해 있습니다.

4.2. 용도 및 업종 분석

건물은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능한 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

은평구청이 인근에 위치하며, 지하철 3호선 녹번역 이용이 편리합니다. 다양한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

은평초등학교가 인근에 소재합니다. 또한, 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원 등 종합병원급 의료시설이 위치합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 공원, 학교 등 주거 및 생활 편의 시설이 혼재하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건은 토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

6.3. 이용 제한 리스크

건물의 주 용도가 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 향후 소유권 이전 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

서울 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 도심 접근성이 우수하며, 은평구청 등 공공기관과 녹번동 근린공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

7.2. 건물 특성

해당 건물은 2006년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 노유자시설 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

7.3. 잠재적 활용 가치

현재 노인복지시설로 이용 중이나, 제2종 근린생활시설 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 노유자시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 8억 6백만원이며, 권리관계는 비교적 명확하나 임대 관계 미상에 따른 주의가 요구됩니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 소유권 이전 시 관련 규정을 숙지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 806,000,000원입니다. 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 본 물건의 경매 최저 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세 조사 및 건물 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.