나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1593 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층508호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원 등이 혼재하는
주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 녹번역(지하철3호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 연번(1)은 제4층 제412호,
연번(2)는 제5층 제508호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1, 2)는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.
(※ 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 방송설비, 난방설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각
접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:
외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임.

- 본건 연번(1, 2)는 집합건축물대장(전유부)의 공용부분에는 미용실, 세탁소, 사우나,
헬스실, 식당 등의 부대시설이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 기준시점 당시 탐문
조사상 미운영 상태로 조사되었는 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1593 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경주농업협동조합

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 5층508호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물

주요용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종 근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

토지 지분: 12.261㎡ (약 3.71평)

건물면적: 34.40㎡ (약 10.40평)

건물 지분: 34.4㎡ (약 10.40평)

1.4. 감정가

감정가: 587,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 17일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 제시된 정보만으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

건물 내 미용실, 세탁소, 사우나, 헬스실, 식당 등의 부대시설이 있으나, 기준시점 조사 당시 미운영 상태로 파악되었습니다. 경매 참여 시 참고 및 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물의 주요 용도는 노유자시설(노인복지시설)이며, 제2종 근린생활시설로도 이용되고 있습니다. 건물은 총 137세대로 구성되어 있으며, 지하 4층부터 지상 12층까지 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건은 은평구청을 비롯한 관공서와 주거시설, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 은평구청, 녹번종합사회복지관 등이 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변에 학교 및 근린공원이 있으며, 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원이 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내에 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 거래할 경우 허가가 필요합니다.

6.2. 미확인 임차인/시설

임대차 관계가 미상이며, 건물 내 부대시설(미용실, 세탁소, 사우나 등)의 운영 여부가 불확실합니다. 이는 향후 명도 및 건물 이용 시 추가적인 확인과 주의가 필요할 수 있습니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 하므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하며, 은평구청 등 주요 관공서 및 근린공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 노인복지시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 중인 바, 해당 용도 또는 기타 주거/상업 용도로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 낮은 권리 분석 위험: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석상의 위험은 상대적으로 낮은 편입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설 및 근린생활시설로, 편리한 교통과 주변 환경을 갖춘 우량 입지에 자리하고 있습니다. 감정가는 587,000,000원이며, 총 채무액은 444,000,000원으로 파악됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상 및 일부 부대시설 미운영 등의 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획, 경쟁 구도, 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가 및 채무액, 그리고 입지 조건 등을 바탕으로 신중한 검토를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.