나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9908 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 1-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1,2는 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ‘대방역(지하철1호선,신림선)’ 북
서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

일련번호1:본건까지 차량접근이 어려우며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선,신림선
대방역)이 소재하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.
일련번호2:본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선,신
림선 대방역)이 소재하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1: 인접지 대비 완경사지의 사다리형에 유사한 토지로서, 기준시점 현재 '주거용'건
부지로 이용중임.
일련번호 2: 인접지 대비 완경사지의 세장형에 유사한 토지로서, 기준시점 현재 '주상용'건
부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건은 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 인도와 접함.
일련번호 2: 본건은 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역(2024-01-11)(고시
일로부터 3년 또는 정비구역 지정 시까지) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)
지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>
일련번호2:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역(2024-01-11)(고시
일로부터 3년 또는 정비구역 지정 시까지), 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및
방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세
부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 :서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 조적조평스라브지붕 지상4층/지하1층 건으로서,
외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 및 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감

이용상태

지층: 공부상 소매점 용도이나, 기준시점 현재 용도 미상임.
1층: 공부상 소매점, 주차장 용도이며, 기준시점 현재 소매점, 주차장 및 일부 용도 미상임.
2층: 공부상 사무실 용도이며, 기준시점 현재 용도 미상임.
3층: 공부상 주택 용도이며, 기준시점 용도 미상임.
4층: 공부상 주택 용도이며, 기준시점 현재 용도 미상임..
옥탑: 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2 지상에는 소유자 미상의 제시외건물 ㉠(철근콘크리트조 슬래브지붕, 계단
실, 약 14.66㎡), 제시외건물㉡(판넬조 판넬지붕, 창고, 약3.3㎡)이 소재하여, 현장 조사시
개략적인 실측 및 목측에 의하여 면적 사정 하였으며, 감가수정은 현상 및 관리 상태 등을
종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라며, 추후 소
유권, 매각대상여부 등에 대한 재확인을 요함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경9908 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 1-13

용도: 근린주택

감정가: 2,311,231,580 원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

토지지분: 215㎡ (약 65.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 508.91㎡ (약 153.96평)

건물지분: 508.91㎡ (약 153.96평)

건물 제시외면적: 17.96㎡ (총 건물면적 약 526.87㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

말소기준권리: 토지-갑30 (2025-04-25 가압류), 건물-갑25 (2025-04-25 가압류)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ‘대방역(지하철 1호선, 신림선)’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통:

* 인근 지하철역: 대방역 (1호선, 신림선)이 소재하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 도로 접근성: 일련번호 1 토지는 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 인도와 접하며, 일련번호 2 토지는 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 1 토지의 경우 차량 접근이 다소 어려울 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2025년 4월 25일자 가압류(갑30, 갑25)가 말소기준권리입니다.

* 소멸예상 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* * 권춘호: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일자 2021-12-21, 배당신고일자 2025-08-20, 대항력 있음.

* * 문태선: 보증금 170,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2022-08-25, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* * 박은희: 보증금 170,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2022-08-26, 확정일자 2022-07-28, 배당신고일자 2025-07-28, 대항력 있음. (차임 미상이지만 보증금은 명확)

* * 우우진: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정일자 2022-01-25, 배당신고일자 2025-08-12, 대항력 있음.

* * 조용균: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-05-02, 확정일자 2025-07-17, 배당신고일자 2025-07-28, 대항력 있음.

* * 최용성: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2022-09-15, 확정일자 2022-09-14, 배당신고일자 2025-08-04, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용이 발생할 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 입지: 대방역 인근으로 지하철 및 대중교통 이용이 편리하며, 유동인구가 존재하는 지역입니다.

* 업종: 제1종근린생활시설 및 주거용으로 복합적인 상업 및 주거 활동이 가능한 입지입니다.

* 건물: 지상 4층, 지하 1층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 신림선 대방역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 공동주택 단지와 상업시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본 물건은 2024년 1월 11일부터 3년간(또는 정비구역 지정 시까지) 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 총 6명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 이 중 문태선 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 협상 및 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 건물 상태: 건물 지층은 정리되지 않은 물건으로 채워져 막혀 있는 상태이며, 1층, 2층, 3층, 4층의 일부 용도가 현황 조사 시 미상으로 파악되었습니다. 건물 노후도 및 내부 수리 필요 여부 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 소유자 미상의 제시외 건물(계단실, 창고)이 존재하며, 이들의 소유권 및 매각 대상 포함 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 차량 접근성: 토지 일련번호 1의 경우 북측으로 2미터 내외의 좁은 인도와 접하여 차량 접근이 어려워 건물 이용 및 물류 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대방역 초역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 토지 및 건물 규모가 상당하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 현재 개발행위허가제한구역으로 묶여 있어 개발에 제한이 따르며, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 상당한 부담이 예상됩니다. 또한 건물 일부의 현황 및 제시외 건물에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 대방역 도보권으로 향후 지하철 노선 연장 및 지역 개발 시 시세 상승 기대.

* 토지 가치: 215㎡의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 개발의 기반이 될 수 있습니다.

* 잠재력: 근린주택으로서 상가 및 주택 용도로 다양하게 활용 가능성이 있으며, 개발제한 해제 시 활용도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 2,311,231,580원

* 시세 분석: 제공된 JSON 정보의 '다세대' 주택 거래 사례들은 본 건 '근린주택'과는 규모, 용도, 건축 연도 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 23.1억 원으로, 이는 해당 지역의 근린주택 및 상가 건물의 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 주요 고려 사항:

* 개발행위허가제한구역 해제 시점 및 그 이후의 개발 가능성.

* 다수 대항력 있는 임차인 명도 가능성, 예상 명도 비용 및 소요 기간.

* 건물 노후도, 내부 수리 및 관리 상태.

* 전체 권리 총액과 경매 절차 진행 상황.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 중 지상권 등 추가 인수 권리 여부 확인.

* 추천 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 임차인 명도 관련 비용 및 기간)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 인수 보증금은 0원으로 제시되었으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 실질적인 부담을 감안해야 합니다.

* 본 물건에 대한 추천 입찰가 범위는 감정가의 약 78% ~ 91% 수준인 18억 원 ~ 21억 원으로 예상됩니다.

* 이 금액은 일반적인 시장 동향과 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.