나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3280 [2] 경기도 양평군 강하면 동오리 771-17 도로 경매
경기도 양평군 강하면 동오리 771-17 (도로) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경3280(여주지원 경매2계). 감정가 90,341,700원, 최저가 44,267,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2023 타경 3280 [2] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 771-17 |
| 용도 | 도로 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 관할법원 | 여주지원 경매2계 (031-880-7446) |
| 이용제한 | 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 계획관리지역 |
면적
| 토지면적 | 321㎡ (97.10평) |
|---|
금액
| 감정가 | 90,341,700원 |
|---|---|
| 최저가 | 44,267,000원 (감정가 대비 49%) |
| 입찰보증금 | 4,426,700원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2024.11.27 | 90,341,606원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.01.08 | 63,239,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.02.19 | 44,267,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.03.26 | 30,987,000원 | 변경 |
| 신건 | 2026.05.20 | 90,341,700원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.08 | 63,239,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.12 | 44,267,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2023.08.03
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통 수준임.
- 교통상황
- 본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.
- 형태 및 이용상태
- 동측하향 완경사지를 자체평탄화한 장방형, 부정형, 삼각형 토지로서, 일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)은 주거나지, 일련번호 4), 9)는 2필 일단의 사무실의 부지, 일련번호 5), 14)는 현황 도로임.
- 인접 도로상태
- 본건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일련번호 6), 8)은 맹지임.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 토지이용계획확인서상 일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호) <수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재>(건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)). 일련번호 2)~9), 11), 12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역). 일련번호 10), 13)~15) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 가축사육제한구역 (일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보 전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역 (1권역). 일련번호 16), 17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 배출시설설치제한 지역, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).
- 제시목록 외의 물건
- ① 본건 토지상에 조경석 및 조경수, 관정 등이 소재하나, 이를 토지에 포함하여 감정 평가 하였음. ② 본건 토지 일련번호 1) 지상에 컨테이너 2동 및 발전시설(붉은색 컨테이너) 등이 소재 하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정평가에 포함하지 아니하였으니, 경매진행시 참고 하시기 바람. ③ 본건 토지 일련번호 3), 13), 15) 지상에 소재하는 콘크리트 바닥은 토지에 포함하여 감정평가 하였음.
- 공부와의 차이
- 일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)의 공부상 지목은 &quot;목장용지 및 도로, 창고용지, 임야&quot;이나, 현황은 &quot;주거나지&quot;임.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 미상임.
물건 비고
- 일괄매각
- 목록3 지상 시멘트 바닥공사 매각포함
- 목록2,3,5 토지에 신축허가 신고되어 있으나 신축신고 사항은 토지 현황에 부합하지 아니하므로 유효성 여부 확인요
- 본건 부동산에 대해 2023. 10. 24. 이선우로부터 택지 및 주택개발사업의 공사대금채권 146,180,000원 유치권신고서가 제출 되었고 2024. 4. 9. 신청채권자는 유치권배제신청서를 제출, 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)
- 목록2,3,12 공부와 달리 현황 주거나지
- 본건 토지상 조경석·조경수·관정 매각 포함
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
* 사건번호: 여주지원 2023타경3280 (2)
* 소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-17
* 토지면적: 321.00㎡ (약 97.1평)
* 매각대상: 토지 일부 지분 매각
* 감정가: 90,341,700원
* 경매구분: 부동산 임의경매
2. 입지조건
* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.
* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.
* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용됨. (세부 내용은 일련번호별로 상이할 수 있음)
* 인접 도로상태: 본 건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일부 필지는 맹지임.
3. 권리분석
* 말소기준권리: 2020년 6월 8일자 지평농업협동조합의 근저당권 (을1)
* 말소예정권리:
* 근저당권 (을1, 을3)
* 지상권설정 (을2)
* 임의경매개시결정 (갑6)
* 가압류 (갑7)
* 압류 (갑8)
* 이선우의 가압류(갑7)는 말소될 예정임.
* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (물건명세서상 '지상권개요'는 기재되었으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소 예정으로 확인됨.)
* 유치권:
* 이선우로부터 택지 및 주택개발사업 공사대금 채권 146,180,000원에 대한 유치권이 신고되었으나 (2023.10.24.),
* 신청채권자의 유치권 배제 신청 및 유치권이 부존재한다는 화해조서(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)가 존재하므로, 유치권은 인수되지 않음.
* 임차인 현황:
* 임차인 현황 없음. 인수 보증금 합계 0원.
4. 상권분석
* 주변 환경: 본 건은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지를 가지고 있음.
* 인근 시설: "동오2리 마을회관"이 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 양평군 읍내 등 중심 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.
5. 생활정보
* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설은 부족할 수 있으며, 양평읍 등 시가지 접근 필요.
* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 정보는 추가 확인 필요.
* 의료시설: 인근 종합병원 등 의료 시설 정보는 추가 확인 필요.
6. 잠재적 리스크
* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자와의 협의 또는 관리에 어려움이 발생할 수 있음.
* 공부와의 현황 차이: 공부상 지목은 목장용지, 도로, 창고용지, 임야 등이나 현황은 주거나지, 사무실 부지, 도로 등으로 다르게 이용되고 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.
* 신축 허가 관련: 목록 2, 3, 5 토지에 신축 허가가 신고되었으나 현황과 부합하지 않아 유효성 확인이 필요함.
* 맹지: 일부 필지는 맹지로서 도로 접근성이 제한적일 수 있음.
* 포함되는 지장물: 본 건 토지상 조경석·조경수·관정 매각 포함.
* 제외되는 지장물: 본 건 토지 일련번호 1) 지상에 컨테이너 2동 및 발전시설(붉은색 컨테이너) 등이 소재하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정평가에 포함되지 아니하였음.
* 수질 관련 정보: 양평군 일부 지역에서 수돗물 필터 변색 민원이 있었으며, 이는 미량의 망간과 관련이 있을 수 있다는 조사 결과가 있음. 본 건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.
* 주변 환경 관련 정보: 양평군 일부 지역에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.
7. 종합 의견
본 건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 계획관리지역 내에 위치하고 있으며 주변은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 감정가는 90,341,700원이며, 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 유치권 또한 화해조서를 통해 부존재함이 확인되어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 필지의 맹지 여부, 지분 매각으로 인한 공동 소유자와의 관계 등은 유의 깊게 검토해야 할 사항입니다.
8. 투자 포인트
* 권리 하자 없음: 유치권이 부존재함이 확인되었고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.
* 양평 지역의 잠재력: 수도권과의 접근성이 개선되면서 양평 지역은 전원주택 수요 및 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있음.
* 자연 환경: 자연림, 농경지 등과 혼재되어 있어 전원주택 부지 등으로 활용 가치가 있을 수 있음.
* 포함되는 지장물: 조경석, 조경수, 관정 등이 매각에 포함되어 있어 추가적인 개발 비용 절감 가능성.
9. 예상 입찰가
* 감정가: 90,341,700원
* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측이 어려워 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.
* 본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 가능성 등을 고려할 때, 입찰 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.
* 주변 유사 물건의 실거래가, 토지 이용 현황, 향후 개발 가능성, 공동 소유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.
* 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황을 관찰하며 결정하는 것을 제안합니다. (예: 72,000,000원 ~ 90,000,000원)1.물건 기본정보
* 사건번호: 여주지원 2023타경3280 (2)
* 소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-17
* 토지면적: 321.00㎡ (약 97.1평)
* 매각대상: 토지 일부 지분 매각
* 감정가: 90,341,700원
* 경매구분: 부동산 임의경매
2. 입지조건
* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.
* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.
* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용됨. (세부 내용은 일련번호별로 상이할 수 있음)
* 인접 도로상태: 본 건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일부 필지는 맹지임.
3. 권리분석
* 말소기준권리: 2020년 6월 8일자 지평농업협동조합의 근저당권 (을1)
* 말소예정권리:
* 근저당권 (을1, 을3)
* 지상권설정 (을2)
* 임의경매개시결정 (갑6)
* 가압류 (갑7)
* 압류 (갑8)
* 이선우의 가압류(갑7)는 말소될 예정임.
* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (물건명세서상 '지상권개요'는 기재되었으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소 예정으로 확인됨.)
* 유치권:
* 이선우로부터 택지 및 주택개발사업 공사대금 채권 146,180,000원에 대한 유치권이 신고되었으나 (2023.10.24.),
* 신청채권자의 유치권 배제 신청 및 유치권이 부존재한다는 화해조서(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)가 존재하므로, 유치권은 인수되지 않음.
* 임차인 현황:
* 임차인 현황 없음. 인수 보증금 합계 0원.
4. 상권분석
* 주변 환경: 본 건은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지를 가지고 있음.
* 인근 시설: "동오2리 마을회관"이 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 양평군 읍내 등 중심 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.
5. 생활정보
* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설은 부족할 수 있으며, 양평읍 등 시가지 접근 필요.
* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 정보는 추가 확인 필요.
* 의료시설: 인근 종합병원 등 의료 시설 정보는 추가 확인 필요.
6. 잠재적 리스크
* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자와의 협의 또는 관리에 어려움이 발생할 수 있음.
* 공부와의 현황 차이: 공부상 지목은 목장용지, 도로, 창고용지, 임야 등이나 현황은 주거나지, 사무실 부지, 도로 등으로 다르게 이용되고 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.
* 신축 허가 관련: 목록 2, 3, 5 토지에 신축 허가가 신고되었으나 현황과 부합하지 않아 유효성 확인이 필요함.
* 맹지: 일부 필지는 맹지로서 도로 접근성이 제한적일 수 있음.
* 포함되는 지장물: 본 건 토지상 조경석·조경수·관정 매각 포함.
* 제외되는 지장물: 본 건 토지 일련번호 1) 지상에 컨테이너 2동 및 발전시설(붉은색 컨테이너) 등이 소재하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정평가에 포함되지 아니하였음.
* 수질 관련 정보: 양평군 일부 지역에서 수돗물 필터 변색 민원이 있었으며, 이는 미량의 망간과 관련이 있을 수 있다는 조사 결과가 있음. 본 건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.
* 주변 환경 관련 정보: 양평군 일부 지역에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.
7. 종합 의견
본 건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 계획관리지역 내에 위치하고 있으며 주변은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 감정가는 90,341,700원이며, 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 유치권 또한 화해조서를 통해 부존재함이 확인되어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 필지의 맹지 여부, 지분 매각으로 인한 공동 소유자와의 관계 등은 유의 깊게 검토해야 할 사항입니다.
8. 투자 포인트
* 권리 하자 없음: 유치권이 부존재함이 확인되었고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.
* 양평 지역의 잠재력: 수도권과의 접근성이 개선되면서 양평 지역은 전원주택 수요 및 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있음.
* 자연 환경: 자연림, 농경지 등과 혼재되어 있어 전원주택 부지 등으로 활용 가치가 있을 수 있음.
* 포함되는 지장물: 조경석, 조경수, 관정 등이 매각에 포함되어 있어 추가적인 개발 비용 절감 가능성.
9. 예상 입찰가
* 감정가: 90,341,700원
* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁률 예측이 어려워 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.
* 본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 가능성 등을 고려할 때, 입찰 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.
* 주변 유사 물건의 실거래가, 토지 이용 현황, 향후 개발 가능성, 공동 소유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.
* 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황을 관찰하며 결정하는 것을 제안합니다. (예: 72,000,000원 ~ 90,000,000원)
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