나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3280 [5] 경기도 양평군 강하면 동오리 771-52 창고용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

동측하향 완경사지를 자체평탄화한 장방형, 부정형, 삼각형 토지로서, 일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)은 주거나지, 일련번호 4), 9)는 2필 일단의 사무실의 부지, 일련번호 5), 14)는 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일련번호 6), 8)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호) <수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재>(건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)). 일련번호 2)~9), 11), 12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역). 일련번호 10), 13)~15) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 가축사육제한구역 (일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보 전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역 (1권역). 일련번호 16), 17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 배출시설설치제한 지역, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

① 본건 토지상에 조경석 및 조경수, 관정 등이 소재하나, 이를 토지에 포함하여 감정 평가 하였음. ② 본건 토지 일련번호 1) 지상에 컨테이너 2동 및 발전시설(붉은색 컨테이너) 등이 소재 하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정평가에 포함하지 아니하였으니, 경매진행시 참고 하시기 바람. ③ 본건 토지 일련번호 3), 13), 15) 지상에 소재하는 콘크리트 바닥은 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)의 공부상 지목은 "목장용지 및 도로, 창고용지, 임야"이나, 현황은 "주거나지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록15 지상 시멘트 바닥공사 매각 포함
- 목록 15,17 공부와 달리 현황 주거나지
- 본건 토지상 조경석·조경수·관정 매각 포함
- 본건 부동산에 대해 2023. 10. 24. 이선우로부터 택지 및 주택개발사업의 공사대금채권 146,180,000원 유치권신고서가 제출 되었고 2024. 4. 9. 신청채권자는 유치권배제신청서를 제출, 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3280 (5)

소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-52

용도: 창고용지 (감정평가서상 주거나지 등 혼재)

감정가: 58,890,000원

토지면적: 151.00㎡ (약 45.7평)

토지지분: 151㎡ (100% 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지평농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량으로의 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 동측 하향 완경사지를 자체 평탄화한 장방형, 부정형, 삼각형 토지로서, 대부분 주거나지, 일부 사무실의 부지, 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일련번호 6번, 8번 토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 8일자 지평농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약상 확인되는 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을2)은 말소 대상이므로 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

유치권: 2023년 10월 24일 이선우로부터 유치권이 신고되었으나, 수원지방법원 여주지원 2025가단11567 사건의 화해조서에 따라 유치권이 부존재하는 것으로 확인되었으므로 인수 부담이 없습니다.

등기부채권 총액: 711,180,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 상업지구와는 상권 특성이 다릅니다.

주변 환경을 고려할 때, 전원생활과 관련된 소규모 시설 또는 지역 주민을 위한 편의시설 정도가 예상됩니다.

대규모 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통: 자가용 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변에 마을회관이 근거리에 위치할 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

주거환경: 전원적인 환경으로 쾌적함을 제공할 수 있으나, 도시 지역에 비해 기반 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 공부상 지목은 "목장용지, 도로, 창고용지, 임야"이나 현황은 "주거나지"로 이용되고 있어, 향후 건축 또는 개발 시 지목 변경 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

맹지: 일련번호 6번 및 8번 토지는 도로에 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 시 도로 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다.

매각 제외 물건: 본건 토지 지상에 소재하는 컨테이너 2동 및 발전시설은 이동 및 철거가 가능하여 감정평가에 포함되지 않았습니다. 낙찰자는 이를 직접 철거하거나 처리해야 합니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 다만, 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면에 위치한 토지 매각 건으로, 58,890,000원에 감정평가되었습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 과거 유치권 신고가 있었으나 법적으로 해결되어 인수 부담이 없습니다.

주요 리스크 요인으로는 공부상 지목과 현황의 불일치, 일부 맹지 존재, 매각 제외 물건(컨테이너 등)의 처리 문제가 있습니다.

향후 토지 이용 및 개발 시 이러한 점들을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

유치권 문제가 법적으로 명확하게 해결되어 권리상의 안전성이 확보되었습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 잠재력이 있습니다.

전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 비교적 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

토지 자체만 매각되므로, 건축 등 추가적인 개발을 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

다만, 토지의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 지목 변경 및 맹지 문제 해결에 소요될 추가 비용 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 실시하고, 심층적인 시장 조사를 병행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.