나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3280 [4] 경기도 양평군 강하면 동오리 771-50 창고용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

동측하향 완경사지를 자체평탄화한 장방형, 부정형, 삼각형 토지로서, 일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)은 주거나지, 일련번호 4), 9)는 2필 일단의 사무실의 부지, 일련번호 5), 14)는 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일련번호 6), 8)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호) <수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재>(건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)). 일련번호 2)~9), 11), 12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역). 일련번호 10), 13)~15) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 가축사육제한구역 (일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 자연보 전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역 (1권역). 일련번호 16), 17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(모든축종)), 배출시설설치제한 지역, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

① 본건 토지상에 조경석 및 조경수, 관정 등이 소재하나, 이를 토지에 포함하여 감정 평가 하였음. ② 본건 토지 일련번호 1) 지상에 컨테이너 2동 및 발전시설(붉은색 컨테이너) 등이 소재 하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정평가에 포함하지 아니하였으니, 경매진행시 참고 하시기 바람. ③ 본건 토지 일련번호 3), 13), 15) 지상에 소재하는 콘크리트 바닥은 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)의 공부상 지목은 "목장용지 및 도로, 창고용지, 임야"이나, 현황은 "주거나지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록13 지상 시멘트 바닥공사 매각 포함
- 목록7,10,13,16 공부와 달리 현황 주거나지
- 본건 토지상 조경석·조경수·관정 매각 포함
- 본건 부동산에 대해 2023. 10. 24. 이선우로부터 택지 및 주택개발사업의 공사대금채권 146,180,000원 유치권신고서가 제출 되었고 2024. 4. 9. 신청채권자는 유치권배제신청서를 제출, 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3280 (4)

소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-50

용도: 창고용지

감정가: 71,173,000원

토지면적: 210.00㎡ (약 63.5평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리 마을회관" 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 동측 하향 완경사지를 자체 평탄화한 장방형, 부정형, 삼각형 토지로 구성됨. 일련번호 1)~3), 6)~8), 10)~13), 15)~17)은 주거나지, 일련번호 4), 9)는 사무실의 부지, 일련번호 5), 14)는 현황 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 세로와 접하며, 일련번호 6), 8)은 맹지임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(350m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 각종 규제가 적용됨.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 지평농업협동조합의 근저당(2020-06-08)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 유치권 관련 사항: 본건 부동산에 대해 2023년 10월 24일 이선우로부터 공사대금 채권 146,180,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였고, 수원지방법원 여주지원 2025가단11567 사건에서 유치권이 부존재한다는 화해조서가 성립되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 711,180,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변 환경은 자연 친화적이며, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에 적합할 수 있습니다.

* 소규모 창고, 개인 작업 공간, 또는 전원생활과 연계된 부대 시설 용도로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건 인근은 전원주택 단지 및 농경지가 분포하여 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 전원 지역 특성상 기본적인 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 환경 규제: 계획관리지역 내 가축사육 제한, 자연보전권역 등 다양한 환경 규제가 존재하므로, 이를 고려한 토지 활용 계획이 필요합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일련번호 7, 10, 13, 16번지 토지는 공부상 지목이 목장용지, 도로, 창고용지, 임야이나, 현황은 주거지인 점은 토지 이용 및 건축 시 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내에서도 가축사육 제한, 배출시설 설치 제한, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 여러 규제가 복합적으로 적용되어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(일련번호 6, 8)는 맹지로서, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 컨테이너 2동 및 발전시설은 감정평가에 포함되지 않았으나, 현장에서 확인될 경우 철거 또는 이용에 대한 사항을 경매 진행 시 참고해야 합니다.

* 자연환경 관련 민원 가능성: 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역의 특성상, 주변 토지의 이용 방식에 따라 소음, 냄새 등 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 양평군 강하면에 소재한 토지 경매 물건으로, 토지 자체의 매각 대상입니다.

* 용도는 창고용지로 등록되어 있으나, 현황은 주거지인 필지가 다수 포함되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 차이를 인지해야 합니다.

* 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 여러 환경 규제 및 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 과거 유치권이 신고되었으나 법원 화해조서를 통해 부존재가 확인되어 법적 리스크는 해소된 상태입니다.

* 주변 환경은 전원생활에 적합한 자연 친화적인 환경을 제공하나, 민원 발생 가능성 등은 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 수도권 내 양평 지역 토지로서의 향후 개발 잠재력.

* 잘 정리된 권리 관계 및 법적으로 해소된 유치권 리스크.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회 (입찰 경쟁률에 따라 변동).

* 현황과 공부상의 차이를 이용한 토지 이용 계획 재정비 가능성.

1.8. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 다만, 감정가 71,173,000원, 토지 면적 210㎡(약 63.5평)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 112만원 수준입니다.

* 양평 지역 토지의 최근 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 잠재적 활용 가치 및 규제 사항 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 특히, 현황 주거나지, 맹지, 개발 제한 구역 등의 요소를 감안하여, 공격적인 입찰보다는 본 건의 가치를 충분히 반영한 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.