나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52478 [2] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치한 여수금호어울림오션테라스 제104동 제1층 제104호[일련번호 가)] 및 제102호[일련번호 나)]로서 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 104호[일련번호 가)] 및 102호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측에 차량진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일련번호 가), 나)는 경사면에 위치한 지하1층 및 1층 구조로서 공부상의 지하1층은 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

순천지원 2025타경52478 (2)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층102호

1.3. 물건 종류

연립주택

1.4. 감정 평가액

420,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

토지지분: 115.4008㎡ (약 34.9평)

건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

건물지분: 55.9195㎡ (약 16.9평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

채OO

1.9. 건축물 정보 요약

건물명: 여수 금호어울림 오션테라스

주소: 전라남도 여수시 소호동 1232 (소호로 267)

건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건: 1층)

준공일: 2023년 06월 01일

용도: 공동주택 (연립주택)

전용면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

단지 북동측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 경매의 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 채경훈 채권자의 강제경매 개시결정 등기(순천지원 2025타경52478)로 추정됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 별도로 명시되어 있지 않습니다. 다만, "별도등기" 사항은 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 경우, 보증금액이 확인되지 않더라도 실제 거주 중인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 저항이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성에 유의해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 케이비부동산신탁주식회사 소유권보존신탁 (2023-06-22 접수)

* 채경훈 강제경매 (2025-12-29 접수, 채권액 473,450,687원)

* 금호건설 가압류 (2026-02-20 접수, 채권액 15,679,321,859원)

총 채권액 (가압류 포함)은 약 156억 7,932만원입니다.

4. 상권분석 (주거 환경 중심)

4.1. 주변 시설 현황

단지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 해안가를 따라 주거지대가 형성되어 있습니다. "디오션리조트" 인근이라는 점에서 관광 및 레저 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 접근성

인근 근린생활시설 및 해안가 환경으로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해안가에 위치한 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 디오션리조트 관련 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (신탁 등기)

등기부상 "별도등기"로 표시된 케이비부동산신탁주식회사의 소유권보존신탁 등기는 본 경매 절차 진행 시 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 합계는 0원으로 나타났으나, 실제 임대 관계는 미상입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 존재합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물 현황상 지하 1층이 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출되어 있는 상태로, 공부와 실제 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 유무

외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 혐오 시설 검색은 본 기능으로 수행할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 직접 현장을 확인하시거나 별도의 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 여수시 소호동에 위치한 신축 연립주택으로, 해안가 및 디오션리조트 인근에 자리하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 강점

* 신축 건물로 내부 상태 양호 예상

* 해안가 및 리조트 인근의 우수한 입지

* 교통 편리성

7.3. 약점 및 주의사항

* "별도등기"(신탁 등기)의 존재로 인한 소유권 인수 문제 발생 가능성

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성

* 공부상 내용과 실제 현황 간 차이 존재

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

여수시의 관광 및 휴양지 인근에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 신축 건물이라는 점도 긍정적 요인입니다.

8.2. 고려사항

"별도등기"와 "임대관계 미상"이라는 주요 리스크 요인을 철저히 분석하고, 관련 비용 및 시간 투입 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제공된 JSON 기반)

제공된 주변 매매 정보는 주로 1994년 및 2002년식의 연립주택으로, 본건(2023년 준공)과는 건축 연식 및 단지 규모에서 차이가 있습니다. 해당 정보에 기반한 면적당 시세는 약 108만원 ~ 135만원/㎡ 수준으로 파악되나, 이는 본건의 신축성을 고려할 때 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가액은 420,000,000원 (약 751만원/㎡)으로, 이는 신축 및 입지적 가치가 반영된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가액은 420,000,000원입니다. 그러나 "별도등기" 및 "임대관계 미상"과 같은 중대한 위험 요소가 존재하므로, 감정가액 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 해당 위험 요소로 인해 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간, 법적 분쟁 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 380,000,000원으로 제안합니다. 본 금액은 감정가액을 하회하며, 잠재적 리스크를 일부 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종적인 입찰 전략을 수립하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.