나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [16] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (16)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 467,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본건 경매 신청 채권자는 옥과농업협동조합입니다.)

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.14㎡ (약 25.75평)

토지지분: 85.1409㎡

건물면적: 66.74㎡ (약 20.19평)

건물지분: 66.7375㎡

(참고) 대지권면적 (총괄표제부): 2059㎡ (단지 전체 대지 면적)

(참고) 건물 총 연면적 (총괄표제부): 1927.44㎡ (단지 전체)

(참고) 2동(나동) 연면적 (표제부): 643.74㎡ (2동 전체 층 면적 합계)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 형상은 부정형의 평지이며, 현재 '공동주택(다세대주택)부지'로 이용 중입니다.

단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

관련 법규상 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사이체건설 (2023.08.25)

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2023.08.25, 1,200,000,000원)

그 외 다수 근저당 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 총액: 5,200,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

(주의) 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로 이에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없습니다. (단, 유치권 관련 사항은 잠재적 리스크 섹션 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근 지역은 주거 지역이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색되지 않았으며, 주거 밀집 지역으로서의 기본적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"정일중학교"가 인근에 소재하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

현황 조사서상 주식회사 티움건설이 유치권을 행사한다고 신고하였으나, 경매 신청 채권자로부터 유치권 포기 및 현장 명도 각서가 제출되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었습니다.

이에 따라 유치권의 성립 여부는 불분명하나, 매수인에게 대항력이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 혹시 모를 분쟁 가능성에 대비하여 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 생활 편의 시설이 있어 거주 환경이 비교적 양호합니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 명확합니다.

유치권 신고가 있었으나, 유치권 포기 각서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판단되어 리스크가 완화되었습니다.

감정가 4억 6천 7백만 원은 해당 물건의 면적 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

인근 학교와의 근접성 및 일반적인 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

유치권 관련 리스크가 완화되어 비교적 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공해주신 건축물표제부 관련 JSON 데이터에는 주변 시세나 매매/임대 관련 정보가 포함되어 있지 않아, 해당 데이터를 직접 분석하여 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가를 산출하기는 어렵습니다.

일반적으로 다세대주택 경매 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

본건의 감정가 467,000,000원을 기준으로 보수적으로 예상 입찰가를 산출하면, 대략 326,900,000원 ~ 396,950,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 추정치이며, 실제 예상 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사, 최신 주변 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 조사하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.