나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [15] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

정읍지원 2025타경30179

1.2. 소재지

전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

46,000,000원

1.5. 토지면적

86. 78㎡ (약 26.25평)

1.6. 건물면적

65. 79㎡ (약 19.90평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (옥과농업협동조합)

1.10. 건축물 정보

* 건축물 명칭: 2동(나동)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호

* 사용승인일: 2022년 11월 04일

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 24세대 (본 건물 2동에는 8세대)

* 주요 용도: 공동주택 (단지형 다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 이체건설 (2023-08-25)

* 말소기준권리: 근저당권 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-25, 1,200,000,000원)

* 이후 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리들이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 채권액: 5,200,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모든 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음

3.4. 유치권

* 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 현황조사 내용이 있으나, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었습니다. 따라서 본 유치권은 매수인에게 대항할 수 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본건은 단지형 다세대주택으로 조성되어 있으며, 주위에는 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 단지로서의 기능을 하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

* 정읍시 공평동은 제1종 일반주거지역으로, 주거 기능 중심의 환경을 가지고 있습니다.

* 정읍시는 역사 유적(충렬사), 자연 경관(내장산), 문화 시설(이오일스페이스 갤러리 카페) 등이 있어 관광 및 문화 생활이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 본 물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

* "정일중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 관련 법률에 따라 학교 주변은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

* 정읍시는 혐오시설에 대한 주민 반대 사례가 있으며, 관련 조례를 통해 주민 생활시설 1km 반경 내 혐오시설 설치를 제한하고 있습니다.

* 현재 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

* 유치권 신고가 있었으나, 채권양도인 측에서 유치권 배제 신청서를 제출하여 매수인에게 대항할 수 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 법적 판단은 다를 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담을 권장합니다.

6.2. 채권 총액 대비 감정가

* 총 채권액(52억 2천만원)이 감정가(4억 6천만원)에 비해 현저히 높아, 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

* 임대 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 주거 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축물 자체는 비교적 최신 건축물(2022년 사용승인)에 해당합니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 유치권 신고가 있었으나, 법적으로 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 높은 채권 총액은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 매각으로 소멸되는 다수의 권리 관계

* 유치권이 매수인에게 대항할 수 없을 것으로 판단됨

* 학교 인근으로 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 46,000,000원입니다. 주변 실거래가 자료에 따르면, 2021년 6월 공평동 목련 아파트 59.49㎡(약 18평)가 6,300만원에 거래된 사례가 있으며, 2020년 7월 기준으로는 59㎡(약 23평)가 4,000만원(평당 180만원)에 거래된 것으로 확인됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 해당 다세대주택의 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 특히 유치권 관련 사항이 완전히 해소되지 않았다고 판단될 경우, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 46,000,000원

* 보수적 예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 제한적인 시세 조사를 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.