나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [14] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (14)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 389,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 3층 302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.14㎡ (약 25.76평)

토지지분: 85.1409㎡ (약 25.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.74㎡ (약 20.19평)

건물지분: 66.7375㎡ (약 20.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 총괄표제부 상 대지면적: 2059㎡ (약 622.85평)

건축물 표제부 상 2동(나동) 건축면적: 216.57㎡ (약 65.52평)

건축물 표제부 상 2동(나동) 총면적: 643.74㎡ (약 194.76평)

건축물 표제부 상 2동(나동) 세대수: 8세대

1.4. 채권자 정보

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (옥과농업협동조합 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지이용 및 도로

토지는 부정형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입함.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

정읍시 공평동 326번지 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 정읍시립도서관, 정읍사문화공원, 정읍시민체육관 등이 위치하여 문화 및 여가 활동에 용이함. 현재까지 파악된 혐오시설은 발견되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2023-08-25)보다 앞선 권리인 갑1 소유권보존(주식회사이체건설, 2023-08-25) 외에는 모두 말소될 예정임.

말소될 권리: 을2 근저당권, 을3 근저당권(공동담보), 갑2 가압류, 갑3 임의경매.

등기부상 총 채권액은 5,200,000,000원으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

단, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 별도 확인 필요.

3.3. 유치권 관련 사항

주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 조사되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

다만, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026년 2월 25일자로 제출한 상태임. 따라서 매수인이 유치권에 대해 대항받지 않을 가능성이 높음.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

정읍시 공평동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역임. 해당 지역은 비교적 조용한 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

4.2. 주변 시세

정읍시 공평동 지역의 유사 다세대주택 매매 사례를 파악한 결과, 전용면적 60~70㎡ 내외의 매물은 대략 2억원 초중반대의 시세를 형성하고 있는 것으로 나타남. 이는 본건의 감정가 3억 8천 9백만원에 비해 낮은 수준으로, 시세 대비 높은 감정가로 판단됨.

4.3. 임대 시장

동일 지역의 다세대주택 임대 시세는 전용면적 기준, 보증금 500만원~1,000만원에 월세 30만원~40만원 수준으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 정일중학교가 소재하며, 관련 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 의료 및 문화시설

정읍시 보건소, 정읍시립도서관, 정읍사문화공원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하여 생활 편의성을 높임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

주식회사 티움건설의 유치권 행사가 있었으나, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 배제 신청서가 제출되어 법적으로는 문제가 없을 가능성이 높음. 그럼에도 불구하고, 현장 조사 시 예상치 못한 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어려움.

6.2. 감정가 대비 시세

주변 시세 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 주의가 필요함. 과도한 경쟁으로 인해 시세보다 높은 가격에 낙찰될 경우, 향후 시세 차익이나 임대 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

을3 근저당권이 공동담보로 설정되어 있어, 해당 물건이 모두 경매에 나왔을 경우 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으나, 본건의 권리분석 상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 부담은 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있음. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 유치권 또한 법적으로 매수인이 대항받지 않을 가능성이 높다는 점은 긍정적임. 그러나 현재 제시된 감정가가 주변 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 법적으로 말소될 모든 권리관계로 인한 명확한 권리 승계 가능.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 유치권이 법적으로 배제될 가능성이 높아, 낙찰 후 명도 관련 분쟁 위험 감소.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적대의 거래 사례가 2억원 초중반대에 형성되어 있음을 확인하였음. 본 건의 감정가는 3억 8천 9백만원으로, 시세 대비 높은 편임.

유치권 문제 해결 가능성을 고려하더라도, 시세와의 괴리가 크므로 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위는 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됨. (이는 주변 시세 및 물건의 특성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

1. 정읍지원 2025타경30179 (14) 사건 정보 (제공된 자료)

2. Google Maps 및 주변 시설 검색 결과 (2026년 7월 23일 기준)

3. 정읍지원 2025타경30179 (14) 등기부요약 (제공된 자료)

4. 정읍지원 2025타경30179 (14) 물건명세서 참고사항 (제공된 자료)

5. 구글 검색 결과: "정읍시 공평동 다세대주택 매매", "정읍시 공평동 326번지 부동산 시세" (2026년 7월 23일 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.