나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [8] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (8)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 460,000,000원

토지면적: 85.46㎡ (약 25.85평)

건물면적: 65.79㎡ (약 19.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥과농업협동조합 (경매 신청 채권자)

건축물 정보:

총괄표제부 기준:

대지면적: 2,059㎡

건물연면적: 1,927.44㎡

주용도: 공동주택 (단지형 다세대주택)

총 동 수: 3개 동

총 세대 수: 24세대

사용승인일: 2022년 11월 4일

표제부 기준 (1동 가동):

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

건축 연면적: 639.96㎡

지상 층수: 4개 층

사용승인일: 2022년 11월 4일

전유부 기준 (1동 가동 402호):

층수: 4층 (지상 4층)

2. 입지조건

위치: 본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 본 건물 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 조건은 보통으로 평가됩니다.

토지: 본건 토지는 부정형의 평지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

도로: 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입이 가능합니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제1종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만)

가축사육제한구역 (절대금지지역)

상대보호구역, 절대보호구역

건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부상 소유권보존 (갑1, 2023.08.25)

근저당권 (을1, 을2, 을3)

가압류 (갑2, 2024.11.27)

임의경매개시결정 (갑3, 2025.03.05)

위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

유치권 관련 사항:

집행관 현황조사서에 따르면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 기재되어 있습니다.

그러나 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장명도각서를 제출받았으며, 이에 따라 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었습니다.

유치권의 성립 여부는 불분명하나, 상기 내용으로 미루어 보아 매수인에게 대항력은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상으로 확인되나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 별도의 임대차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 현황에 대한 정확한 사실관계 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 속합니다.

상권 특성: 대규모 상업 시설보다는 해당 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

추가 분석: 정확한 시세 파악 및 투자 가치 판단을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가, 현재 매물 시세, 임대 현황 등에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주거 환경: "정일중학교"와 인접하여 교육 환경은 양호한 편이며, 주변 지역은 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근 시내버스 승강장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조로 4층 건물 중 402호이며, 기본적인 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기, 화재탐지 설비가 갖추어져 있습니다. 2022년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 관련 불확실성: 주식회사 티움건설의 유치권 행사가 주장되었으나, 매각으로 인한 배제 신청이 제출되어 매수인에게 대항력이 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정 등에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

지역 개발 상황: 주변 지역의 개발 계획이나 향후 가치 상승 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 특성상 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 신축 다세대주택으로, 총 3개 동의 단지 내 1동(가동) 4층 402호입니다. 감정가는 4억 6천만원으로 책정되었습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편에 속합니다.

유치권 행사 주장과 관련하여 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 신청이 제출되어 법적 분쟁 소지가 낮아진 상태입니다.

임대 관계가 미상이나 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다.

정일중학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 기대됩니다.

권리관계 명확성: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 소유권 이전 후 부담이 적습니다.

유치권 이슈 해결 가능성: 법적 절차를 통해 매수인에게 대항력 없는 것으로 정리될 가능성이 높아, 권리 하자 위험이 줄어듭니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각받으므로 재산권 행사 및 활용이 용이합니다.

지역 내 주거 수요: 정읍시의 지역적 특성을 고려할 때, 다세대주택에 대한 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 유사 다세대주택 매매 사례, 현재 매물 시세, 임대 수익률, 그리고 본 물건의 정확한 현황 (내부 상태, 공실 여부, 관리 상태 등)을 파악하는 것이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 객관적이고 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가는 4억 6천만원이며, 이는 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 적정성을 판단해야 합니다.

유치권 관련 이슈가 있었던 점, 임대 관계 미상 등의 요소는 잠재적 리스크로 고려되어 입찰가 결정에 반영될 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 물건의 가치, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 실사, 주변 시세 조사, 그리고 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.