나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [4] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 383,000,000원

* 토지면적: 85.46㎡ (약 25.85평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 세부 정보 (건축물대장 기반)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 202호

* 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 준공일: 2020년 04월 14일 (사용승인일 2022년 11월 04일)

* 총괄표제부 기준: 총 3개 동, 24세대, 연면적 1927.44㎡

* 1동(가동) 표제부 기준: 8세대, 연면적 639.96㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 유치권: 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있으나, 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도각서를 받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026년 2월 25일자로 제출함. 따라서 유치권 성립 여부는 불분명하나, 매수인에게 대항력은 없을 것으로 보임.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 미상으로 기재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치함. 주위 환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 근저당권 (접수일자: 2023-08-25, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권최고액: 1,200,000,000원)

말소기준권리로서, 본 경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 기타 권리사항

* 갑1. 소유권보존 (접수일자: 2023-08-25, 권리자: 주식회사이체건설)

* 을2. 근저당권 (접수일자: 2023-08-25, 권리자: 이미실, 채권최고액: 1,300,000,000원)

* 을3. 근저당권공동담보목록 (접수일자: 2024-04-26, 권리자: 임홍근, 채권최고액: 2,400,000,000원)

* 갑2. 가압류 (접수일자: 2024-11-27, 권리자: 의정부동부새마을금고, 채권액: 300,000,000원)

* 갑3. 임의경매 (접수일자: 2025-03-05, 권리자: 옥과농업협동조합, 채권액: 2,139,772,566원)

3.3. 말소 예정 권리

* 을1, 을2, 을3, 갑2, 갑3 등기의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 인수주의 사항

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있음.

* 유치권 관련 사항은 주의사항에서 언급된 바와 같이 매수인에게 대항력이 없을 것으로 판단됨.

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 5,200,000,000원 (이는 등기부상 채권액 합계이며, 채권최고액과는 차이가 있을 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 정읍시 공평동 일대는 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재된 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 상업 시설

* 정일중학교 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성될 수 있음.

* 인근 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

* 다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 정일중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

* 그 외 인근 초등학교 및 고등학교에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인이 필요함.

5.2. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 주변으로 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활필수품 구매 및 외식 등이 가능함.

5.3. 기타

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 주식회사 티움건설의 유치권 주장이 있었으나, 유치권 포기 및 명도각서가 제출되어 매수인에게 대항력이 없을 것으로 보이나, 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종적인 불확실성을 해소할 필요가 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역 (절대금지지역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.3. 임차인 관련 불확실성

* 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 주의가 필요함. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점을 미루어 보아 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됨.

6.4. 주변 시설

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보에 대한 외부 검색 결과, 해당 지역에 특별히 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통한 육안 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 정일중학교와 인접하고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적임.

권리 관계상 유치권 주장이 있었으나, 현재 매수인에게 대항할 수 없는 상태로 정리된 것으로 보이며, 이는 긍정적인 요인임. 다만, 모든 권리관계는 등기부등본 및 관련 서류, 그리고 현장 조사로 최종 확인하는 것이 중요함.

건축물대장상 총 3개 동, 24세대로 구성된 단지의 일부이며, 본 건은 1동(가동)의 2층 202호임. 건물 및 토지 면적은 일반적인 다세대주택 소유 단위에 해당함.

잠재적 리스크로는 유치권의 최종 처리 여부, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 그리고 토지이용계획상의 제한사항들이 있으나, 종합적으로 판단할 때 추가적인 면밀한 검토를 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교, 중학교 등 교육 시설 근접

* 대중교통 접근성 양호

* 유치권 관련 위험 요소가 해소된 것으로 보임 (단, 최종 확인 필요)

* 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 (추후 시세 분석 및 예상 입찰가 산정 시 고려)

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 제한적입니다. 보다 정확한 시세 분석을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 물건 시세 조사 : 정읍시 공평동 일대의 유사한 면적, 구조, 연식의 다세대주택 및 빌라의 최근 실거래가, 호가, 임대 사례 등을 상세히 조사해야 합니다. (예: 인근 부동산 중개업소 방문, 부동산 정보 사이트(부동산원, 직방, 호갱노노 등) 활용)

* 건물 상태 및 내부 확인 : 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 내부 마감재, 관리 상태 등을 직접 확인하고, 수리 및 보수 필요 여부를 파악해야 합니다.

* 단지 내/외부 환경 상세 조사 : 주변 혐오시설 존재 여부, 소음, 일조량, 주차 환경 등 생활 만족도에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 건축법규 재확인 : 관련 법규를 통해 향후 건축 행위나 재건축 가능성 등을 검토해야 합니다.

상기 조사 결과를 바탕으로, 본건의 감정가 383,000,000원을 기준으로 주변 시세와 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정할 수 있습니다. 일반적으로 권리 분석상 인수 부담이 없고, 시장성이 양호한 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 채권 총액이 감정가보다 상당히 높아 유찰 가능성이 있으며, 1차 입찰 이후 유찰 시 금액 조정 및 시세 반영을 통한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 답사를 반드시 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.