나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [9] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (9)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 101호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 364,000,000원

토지면적: 86.78㎡ (약 26.25평)

건물면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

토지지분: 86.7789㎡ (약 26.25평)

건물지분: 65.7925㎡ (약 19.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 관련 정보:

총괄표제부상 대지권 총 면적: 2059㎡ (약 623평)

총괄표제부상 연면적: 1927.44㎡ (약 583평)

총괄표제부상 총 세대수: 24세대

총괄표제부상 총 동수: 3개동

총괄표제부상 건축 허가일: 2020.02.14

총괄표제부상 사용 승인일: 2022.11.04

2동(나동) 표제부상 건물면적: 216.57㎡ (약 65.5평)

2동(나동) 표제부상 연면적: 643.74㎡ (약 194.7평)

2동(나동) 표제부상 지상층 수: 4개층

2동(나동) 표제부상 승강기: 1대

2동(나동) 표제부상 사용 승인일: 2022.11.04

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됨.

도로: 본건 단지는 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(절대금지), 상대보호구역, 절대보호구역, 건축법상 도로로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1)임.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 5,205,808,888원임.

기타 권리사항:

* 근저당 (을2, 을3)

* 가압류 (갑2, 갑3)

* 압류 (갑4)

* 위 권리들은 모두 말소될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계는 현재 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 정읍시 공평동 지역은 주거지역이면서 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

인근에 "정일중학교"가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 학원, 식당, 편의점 등 관련 상권의 이용이 가능할 것으로 보임.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 판단됨.

5. 생활정보

교육시설: "정일중학교"가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

편의시설: 주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교통: 인근 시내버스 승강장을 이용하여 대중교통 이용이 가능함.

혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않음.

* 추가적인 외부 조사를 통해 해당 물건지 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 등)의 존재 여부를 확인하는 것이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

유치권: 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 점이 특이사항으로 명시되어 있음.

다만, 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 해당 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었으므로, 법적 검토 후 매수인에게 대항력이 없을 가능성이 높음.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공된 것으로 보이며, 이는 해당 물건 외 다른 부동산도 동일한 채무를 담보하고 있음을 의미함. (경매 절차에서 해소됨)

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 52억 원에 달하여, 담보 설정 규모가 매우 크다는 점을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2022년 사용승인)이며 총 24세대의 단지형으로 구성되어 있음.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경 및 생활 편의성은 무난할 것으로 판단됨.

권리분석 상 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 인수 사항도 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

가장 큰 쟁점인 유치권은 현재 매수인에게 대항력이 없다는 취지의 서류가 제출되어 법적 효력 발생 여부에 대한 최종 확인이 필요하나, 현재로서는 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2022년에 사용 승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이함.

권리 관계 명확화: 유치권 관련 서류 제출로 인해 법적 분쟁 가능성이 낮아져 안정적인 투자가 가능할 것으로 기대됨.

지역 내 주거 수요: 정읍시의 주거 수요 및 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 364,000,000원

주변 시세 분석:

* 정읍시 공평동 일대의 유사 면적(60-70㎡)의 다세대주택 또는 빌라 매매 시세는 약 330,000,000원에서 370,000,000원 수준으로 파악됨. 신축 건물임을 감안할 때 본건 감정가는 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보임.

예상 입찰가 산정:

* 유치권 관련 불확실성이 법적으로 해소될 가능성이 높고, 신축 건물이라는 점을 고려하면 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

* 다만, 높은 총 채권액으로 인해 일부 입찰자의 보수적인 접근이 있을 수 있으므로, 면밀한 현장 조사와 법률 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

* 현 시세 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 340,000,000원 ~ 370,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.