나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [3] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지에 위치한 다세대주택 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 383,000,000원

* 토지면적: 85.46㎡ (약 25.85평)

* 토지 지분: 85.4552㎡ (약 25.85평)

* 건물면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

* 건물 지분: 65.7925㎡ (약 19.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (옥과농업협동조합으로 추정)

* 건축물 정보:

* 총 건축 연면적 (토지): 2059㎡

* 총 건축 면적 (건물): 651.9㎡

* 주 용도: 공동주택 (단지형 다세대주택)

* 총 세대수 (단지): 24세대

* 총 동수 (단지): 3개동

* 주차 대수 (단지): 24대

* 사용 승인일: 2022년 11월 4일

* 본 물건(1동 201호) 층수: 4층 중 2층

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근에 위치한 공동주택(다세대주택)입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 건물이 2022년에 사용 승인되어 신축에 가까운 상태입니다.

* 토지 이용 상태:

부정형의 평지로, 현재 공동주택 부지로 이용 중입니다. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획:

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 주요 권리 관계:

* 소유권보존: 주식회사 이체건설 (2023.08.25)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (12억, 2023.08.25, 말소기준)

* 근저당: 이미실 (13억, 2024.03.28, 말소)

* 근저당: 임홍근 (24억, 2024.04.26, 말소)

* 가압류: 의정부동부새마을금고 (3억, 2024.11.27, 말소)

* 가압류: 한장호 (5,808,888원, 2024.11.28, 말소)

* 임의경매: 옥과농업협동조합 (2,139,772,566원, 2025.03.05, 말소)

* 총 등기부채권액: 5,205,808,888원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 일반적인 상업 시설로서의 상권 분석보다는 주거지로서의 입지 조건과 주변 시세가 중요합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 시장 동향: 정읍시 공평동 일대의 부동산 시장은 신축 다세대주택의 경우 지역 내 수요가 있을 것으로 예상되나, 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 물건의 거래 사례 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 가치 평가에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경:

정일중학교가 동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

* 편의시설:

단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트나 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통:

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제:

주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 현황 조사서 내용이 있었으나, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 유치권 포기 및 현장명도각서를 받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.02.25 제출)가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 유치권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 높은 총 채권액:

총 등기부 채권액이 52억 원을 초과하여 매우 높습니다. 이는 경매 물건의 감정가 및 예상 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 세입자 존재 여부 및 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 유치권 관련 잠재적 리스크가 법적으로 정리된 것으로 보이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 정일중학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 높은 총 채권액으로 인해 시장 심리에 따라 낙찰가율에 변동성이 있을 수 있습니다. 신축 건물이라는 점은 큰 장점이나, 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)로 즉시 입주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 구조가 실거주 및 임대에 적합한 면적(약 19.9평)입니다.

* 유치권 관련 문제가 법적으로 해결된 것으로 보여 권리상 명확합니다.

* 주변에 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 해당 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 주변 다세대주택의 최근 실거래가 또는 매매 시세 데이터를 확보하기 어렵습니다. 검색 결과에서 나온 일부 아파트나 농가 주택의 매매가는 본 건의 감정가 및 신축 건물이라는 특성을 고려했을 때 직접적인 비교 대상으로 삼기에는 차이가 있습니다.

따라서, 정확한 시세 분석에 기반한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 일반적으로 신축 건물의 경우 감정가 대비 높은 비율로 입찰이 이루어질 수 있으나, 본 건의 높은 총 채권액과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이를 감안하여, 감정가 383,000,000원을 기준으로, 낙찰가율 75%~85%를 적용한 대략적인 예상 입찰 범위는 다음과 같습니다.

* 최저 예상 입찰가 (감정가 75%): 약 287,250,000원

* 최고 예상 입찰가 (감정가 85%): 약 325,550,000원

상기 예상 입찰가는 매우 개략적인 수치이며, 실제 현장 조사, 인근 유사 물건 시세 재확인, 최신 부동산 시장 동향 분석을 통해 반드시 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.