나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [11] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (11)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 옥과농업협동조합

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 173.56㎡ (약 52.5평)

토지지분: 173.5578㎡ (약 52.5평)

건물면적 (전용면적): 65.79㎡ (약 19.9평)

건물지분: 65.7925㎡ (약 19.9평)

1.2. 건물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지에 위치한 다세대주택 단지 내 2동(나동) 2층 201호입니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 해당 단지는 총 3개 동으로 구성되어 있으며, 대지면적은 2,059㎡, 총 연면적은 1,927.44㎡입니다. 총 24세대가 거주 가능하며, 주차는 24대 가능합니다. 건물 사용승인일은 2022년 11월 04일입니다.

2동(나동)은 철근콘크리트 구조로, 지상 4층 규모이며, 총 8세대가 거주 중입니다. 해당 호실(201호)은 2층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 소재하며, "정일중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준입니다. 정읍시 공평동 일대는 시가지 우회도로 개통으로 교통 흐름이 개선될 것으로 보입니다.

2.3. 도로상태

단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 08월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사이체건설 (2023-08-25)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,200,000,000원, 2023-08-25) - 말소기준권리

* 근저당권: 이미실 (1,300,000,000원, 2024-03-28) - 말소

* 근저당권: 임홍근 (2,400,000,000원, 2024-04-26) - 말소

* 가압류: 의정부동부새마을금고 (300,000,000원, 2024-11-27) - 말소

* 가압류: 한장호 (5,808,888원, 2024-11-28) - 말소

* 임의경매: 옥과농업협동조합 (2,139,772,566원, 2025-03-05) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부채권액은 5,205,808,888원입니다. 매각으로 인해 상기 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 유치권 관련 사항

집행관 현황조사서에 따르면, 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었습니다. 이는 유치권으로 인한 부담이 매수인에게 미치지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 또는 조사 시 관련 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 정읍시 공평동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "정일중학교" 인근에 위치하며, 주변으로 주거 단지가 형성되어 있습니다.

4.2. 상업시설

주변에 편의점, 소규모 상점 등 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 교통 편의성

국도 제22호선(충정로)이 인근을 지나며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 최근 공평동 일대의 시가지 우회도로 개통으로 교통 흐름이 더욱 원활해질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 "정일중학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 상동 지역은 학군과 학원이 밀집된 교육 중심지로 알려져 있습니다.

5.2. 편의시설

가까운 거리에 편의점 등 근린생활시설이 있으며, 정읍시 시내로 접근하면 보다 다양한 상업 시설과 문화 시설을 이용할 수 있습니다. 유럽풍 마을인 '엥겔베르그'가 인근 충정로 503에 위치하여 독특한 볼거리를 제공합니다.

5.3. 의료시설

주변에 병원, 약국 등 의료시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 정읍시 내 주요 의료 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

유치권 배제 신청이 제출되었으나, 만약 성립 여부가 최종적으로 매수인에게 불리하게 작용할 경우 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 현재로서는 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 정보 미확인

임대관계 및 임차인 정보가 명확하지 않아, 인수 여부나 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

정읍시는 주민생활시설 1km 반경 내 혐오시설 설치를 제한하는 조례가 있는 등 혐오시설에 대한 관리가 엄격한 편입니다. 현재까지 본 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 공평동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다세대주택의 한 호실입니다. "정일중학교" 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 유치권이 신고되었으나, 이에 대한 배제 신청이 제출되어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 주변 지역의 시세, 단지 내 다른 호실의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대.

* "정일중학교" 인근의 교육 환경.

* 개선되는 교통망 (시가지 우회도로 개통).

* 유치권 관련 사항 해소 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가는 383,000,000원입니다.

주변 빌라/다세대 시세 조사 결과:

정읍시 공평동 일대의 빌라 및 다세대주택 매매가는 매우 다양하며, 건물 연식, 면적, 층수, 개별 시설 등에 따라 차이가 큽니다. 구체적인 실거래가 정보가 부족하지만, 비슷한 연식 및 면적의 다세대주택이 2023년 7월 국토부 실거래가 기준으로 59㎡(약 23평)가 2억원 초반대에 거래된 사례가 있습니다. 하지만 이는 27년 차 건물이었고, 본 물건은 2022년 준공된 신축에 가깝습니다.

또한, 2024년 4월 7일 1차 입찰가 431,000,000원에서 유찰된 다른 정읍시 충정로 513번지 다세대주택(2024타경2396)의 경우, 2차 301,700,000원, 3차 211,190,000원으로 계속 유찰되었습니다. 이는 해당 물건의 감정가가 다소 높게 책정되었거나, 해당 지역 전반의 부동산 시장 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

본 물건의 감정가(383,000,000원)는 비교적 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유치권 관련 배제 신청이 제출되었으나, 임차인 현황 미상 등 리스크 요소를 감안해야 합니다.

현 시세 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 다소 높게 느껴집니다. 신축이라는 장점을 고려하되, 잠재적 리스크와 시장 상황을 반영하여, 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해 현장 답사 및 등기부 권리 분석을 더욱 면밀히 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.