나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [10] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지 2동(나동) 1층 102호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 정읍지원 2025타경30179이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 370,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 85.14㎡ (약 25.76평)

* 건물 면적: 66.74㎡ (약 20.19평)

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 1층 102호에 해당합니다. 사용 승인일은 2022년 11월 4일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라북도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 이체건설 (2023-08-25)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-25, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이미실 (2024-03-28, 1,300,000,000원) - 말소

* 근저당 (공동담보): 임홍근 (2024-04-26, 2,400,000,000원) - 말소

* 가압류: 의정부동부새마을금고 (2024-11-27, 300,000,000원) - 말소

* 임의경매: 옥과농업협동조합 (2025-03-05, 2,139,772,566원) - 말소

총 등기부 채권액은 5,200,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2023-08-25 접수, 1,200,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리입니다.

3.3. 유치권 관련 사항

집행관 현황조사서에 따르면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도 각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026년 2월 25일자로 제출하였습니다. 따라서 유치권으로 인한 매수인에 대한 대항력은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 공동주택 단지로, 주변에 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 본건과 가까운 지역(공평동)에 '정읍교도소'가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되기보다는 지역사회와 조화를 이루는 시설로 운영되고 있다는 점이 언급됩니다. 또한, 쓰레기 매립장이 시민 휴식 공간으로 재정비된 사례가 있어, 부정적인 시설에 대한 지역사회의 인식이 변화될 가능성이 있습니다. 다만, 폐기물공장, 레미콘공장 신설 등과 관련된 민원이 발생할 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.

4.2. 교통 접근성

정읍 IC, 정읍 시청, 정읍역 등이 차량으로 5~10분 거리에 있어 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"정일중학교"가 인근에 위치하며, 기타 초등학교 및 고등학교 등도 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 잔존 위험

주식회사 티움건설의 유치권 포기 각서가 제출되었으나, 만일의 경우에 대비하여 해당 사실 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

감정가 3.7억원 대비 등기부상 채권 총액이 52억원으로 매우 높은 상황입니다. 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으나, 채권자들의 경매 진행 의지가 강함을 시사합니다.

6.3. 건축물 사용승인일

건축물 사용 승인일이 2022년 11월 4일로 비교적 신축에 속하나, 다세대주택의 특성상 내부 관리에 따라 하자 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이지만 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 관계가 복잡한 상황입니다. 유치권 관련하여 매수인에게 대항력 없는 것으로 판단되는 포기 각서가 제출되었으나, 이에 대한 최종 확인 절차가 필요합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물임.

* 유치권 관련 문제가 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리될 가능성이 높음.

* 높은 총 채권액으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 기대될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 370,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 실거래가 데이터를 확보하기 어려워, 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 통상적으로 다세대주택의 경우, 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 단지 또는 유사 면적의 매물 가격, 그리고 경매 물건의 특성(권리관계, 건물 상태 등)을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 결정하게 됩니다.

제공된 검색 결과들을 통해 정읍시 공평동의 다세대/빌라 매매 정보가 일부 확인되었으나, 본 건과 직접적으로 비교 가능한 구체적인 거래 사례를 찾기는 어려웠습니다. 검색된 일부 매물들은 단독주택이거나, 면적 및 위치가 상이하여 직접적인 비교 분석에는 제한이 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. 다만, 본 건의 높은 채권 총액(52억원)과 감정가(3.7억원)의 괴리, 그리고 유치권 관련 문제가 해결 국면에 있다는 점을 감안할 때, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토하고, 가능하다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지 2동(나동) 1층 102호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 정읍지원 2025타경30179이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 370,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 85.14㎡ (약 25.76평)

* 건물 면적: 66.74㎡ (약 20.19평)

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 1층 102호에 해당합니다. 사용 승인일은 2022년 11월 4일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라북도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 이체건설 (2023-08-25)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-25, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이미실 (2024-03-28, 1,300,000,000원) - 말소

* 근저당 (공동담보): 임홍근 (2024-04-26, 2,400,000,000원) - 말소

* 가압류: 의정부동부새마을금고 (2024-11-27, 300,000,000원) - 말소

* 임의경매: 옥과농업협동조합 (2025-03-05, 2,139,772,566원) - 말소

총 등기부 채권액은 5,200,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2023-08-25 접수, 1,200,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리입니다.

3.3. 유치권 관련 사항

집행관 현황조사서에 따르면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도 각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026년 2월 25일자로 제출하였습니다. 따라서 유치권으로 인한 매수인에 대한 대항력은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 공동주택 단지로, 주변에 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 본건과 가까운 지역(공평동)에 '정읍교도소'가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되기보다는 지역사회와 조화를 이루는 시설로 운영되고 있다는 점이 언급됩니다. 또한, 쓰레기 매립장이 시민 휴식 공간으로 재정비된 사례가 있어, 부정적인 시설에 대한 지역사회의 인식이 변화될 가능성이 있습니다. 다만, 폐기물공장, 레미콘공장 신설 등과 관련된 민원이 발생할 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.

4.2. 교통 접근성

정읍 IC, 정읍 시청, 정읍역 등이 차량으로 5~10분 거리에 있어 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"정일중학교"가 인근에 위치하며, 기타 초등학교 및 고등학교 등도 접근 가능한 거리에 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 잔존 위험

주식회사 티움건설의 유치권 포기 각서가 제출되었으나, 만일의 경우에 대비하여 해당 사실 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

감정가 3.7억원 대비 등기부상 채권 총액이 52억원으로 매우 높은 상황입니다. 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으나, 채권자들의 경매 진행 의지가 강함을 시사합니다.

6.3. 건축물 사용승인일

건축물 사용 승인일이 2022년 11월 4일로 비교적 신축에 속하나, 다세대주택의 특성상 내부 관리에 따라 하자 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이지만 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 관계가 복잡한 상황입니다. 유치권 관련하여 매수인에게 대항력 없는 것으로 판단되는 포기 각서가 제출되었으나, 이에 대한 최종 확인 절차가 필요합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물임.

* 유치권 관련 문제가 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리될 가능성이 높음.

* 높은 총 채권액으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 기대될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 370,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 실거래가 데이터를 확보하기 어려워, 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 통상적으로 다세대주택의 경우, 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 단지 또는 유사 면적의 매물 가격, 그리고 경매 물건의 특성(권리관계, 건물 상태 등)을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 결정하게 됩니다.

제공된 검색 결과들을 통해 정읍시 공평동의 다세대/빌라 매매 정보가 일부 확인되었으나, 본 건과 직접적으로 비교 가능한 구체적인 거래 사례를 찾기는 어려웠습니다. 검색된 일부 매물들은 단독주택이거나, 면적 및 위치가 상이하여 직접적인 비교 분석에는 제한이 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다. 다만, 본 건의 높은 채권 총액(52억원)과 감정가(3.7억원)의 괴리, 그리고 유치권 관련 문제가 해결 국면에 있다는 점을 감안할 때, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토하고, 가능하다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.