나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [5] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 전북특별자치도 정읍시에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (5)

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (자료상 옥과농업협동조합으로 추정)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 3층 301호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 면적: 85.46㎡ (약 25.85평)

건물 면적: 65.79㎡ (약 19.91평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호

1.3. 감정 평가 개요

감정가: 383,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 주식회사 이체건설 명의로 2023년 8월 25일에 등기되었습니다. 말소기준권리인 근저당권(을1)은 농업협동조합자산관리회사 명의로 2023년 8월 25일에 설정되었으며, 이후 설정된 근저당권(을2, 을3), 가압류(갑2), 임의경매개시결정(갑3) 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

해당 물건이 위치한 공평동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 정일중학교가 위치하며, 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 정읍시에는 용산호 미르샘, 내장산 워터파크 음악분수 등 시민 휴식 공간이 조성되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

정일중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다는 현황 조사가 있었으나, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다(2026. 2. 25.자). 따라서 유치권으로 인한 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 잠재 리스크

임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원인 점을 고려할 때, 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동의 다세대주택으로, 학군 및 교통 여건이 무난하며, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 유치권 관련 분쟁 가능성도 법적으로 해소된 것으로 보입니다. 감정가는 3억 8천3백만 원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전성이 높습니다.

* 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 정읍 시내권에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보를 바탕으로 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 정읍시 공평동 일대의 다세대주택 및 빌라 시세는 2021년 기준으로 59.49㎡(약 18평) 면적의 물건이 2,500만원에서 6,300만원 사이에서 매매된 기록이 있습니다. 아파트 시세의 경우, 2020년 기준 85m² (약 33평)의 아파트가 약 1.6억 ~ 3.3억 원 사이에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 해당 물건은 2022년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 연식과 면적을 고려할 때 현재 시세는 감정가와 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 383,000,000원

현재 시세를 직접적으로 비교할 수 있는 동 일대 다세대주택의 구체적인 실거래가 정보는 부족하나, 주변 아파트 시세 등을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

유치권 관련 사항이 법적으로 정리되었고 권리상 문제가 없는 점, 신축급 건물임을 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 2억 8천 7백만 원 ~ 3억 2천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 상세한 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.