나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [12] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (옥과농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보 (토지, 건물)

토지면적 (본건 지분): 85.14㎡ (약 25.75평)

건물면적 (전유부분): 66.74㎡ (약 20.19평)

총괄표제부 기준 단지 총 대지 면적: 2,059㎡ (약 623.04평)

2동(나동) 기준 연면적: 643.74㎡ (약 194.78평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 389,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 내에 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 용도에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 기타 권리)

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-08-25 접수)

기타 권리: 을2, 을3 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액: 5,200,000,000원

3.3. 유치권 분석

집행관 현황조사서에 따르면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026년 2월 25일자로 제출한 바 있습니다. 따라서 매수인이 유치권으로 인해 불이익을 받을 가능성은 낮으나, 낙찰 후 법적 절차를 통해 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 방문 및 점유자 확인을 통해 정확한 임대차 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 지역은 단독주택과 소규모 공동주택이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 주거 지역의 상권 특성을 보입니다.

4.2. 편의시설 및 교육 시설

본건은 "정일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 통학 가능한 학교 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 더불어, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

(참고: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 분석 요청은 해당 JSON 파일이 제공되지 않아 수행하지 못했습니다. 따라서 주변 시세에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

(검색 결과, 주변에 정일중학교 외에 정읍초등학교, 정읍여자중학교 등 교육시설이 분포하고 있으며, 하나로마트, 다수의 소매점, 병원 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.)

4.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

4.4. 주변 부동산 시세

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지 일대에 위치한 다세대주택입니다. 제공된 JSON 파일이 없어 주변 유사 물건의 실거래가 및 매물 정보를 상세히 분석하기 어렵습니다. 다만, 감정평가액은 389,000,000원이며, 이는 해당 물건의 가치를 평가하는 중요한 기준이 됩니다. 유사 단지나 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 추가로 조사하여 시세 분석을 진행할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

비록 유치권 배제 신청서가 제출되었으나, 유치권 성립 여부에 대한 불분명성은 낙찰 후에도 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인이 있다면 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 토지 이용 제한 관련 리스크

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6. 투자 포인트

* 정읍시 주거 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

* 유치권 관련 분쟁 가능성이 낮아짐에 따라 명도 관련 리스크가 감소하였습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 38,900,000원입니다. 유치권 관련 문제가 법적으로 정리되어 가고 있으며, 임차인 현황은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편이나, 임대차 관계 미상 및 토지 이용 제한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 임대차 현황을 재확인하고, 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 389,000,000원입니다. 현재 제공된 주변 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 유치권 관련 위험이 상당 부분 해소되었고, 권리 분석상 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

투자 목적, 추가적인 현장 조사 결과, 주변 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 잠재적 리스크 요인을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가 범위를 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.