나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [7] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30179 (7)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 46,000,000원

토지면적: 85.46㎡ (약 25.85평)

건물면적: 65.79㎡ (약 19.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥과농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 "정일중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통으로 평가됩니다.

단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 모든 후순위 권리(근저당 3건, 가압류 1건, 임의경매 1건)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

유치권: 집행관 현황 조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 경매 신청 채권자로부터 채권 양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권 포기 및 현장 명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출되었습니다. 이에 따라 유치권의 효력이 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교(정일중학교)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

검색 결과, 주변에 대규모 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 정읍시의 쓰레기 소각 시설 설치 관련 갈등 사례가 있어, 지역 내 대규모 개발 사업 추진 시 주민 반대 등의 이슈가 발생할 가능성은 존재합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 11월 4일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 바닥 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 전체(총 24세대) 및 1동(가동)에는 각각 24대, 8세대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련: 유치권이 존재했으나, 매수인에게 대항할 수 없다는 유치권 배제 신청서가 제출되어 현재로서는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 이와 관련된 추가적인 분쟁 가능성은 배제할 수 없습니다.

임대 관계 미상: 임차인이 존재하지 않거나 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 토지이용 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 신축 다세대주택으로, 감정가는 4억 6천만원입니다.

건물 및 토지 일괄 매각이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 상태입니다.

유치권 이슈가 있었으나, 법적 절차를 통해 매수인에게 대항력이 없도록 정리된 것으로 보입니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 경매 절차 후 소유권 확보에 용이합니다.

단지형 다세대주택: 24세대로 구성된 단지형으로, 향후 관리 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

교육 환경: 인근에 중학교가 소재하여 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 460,000,000원입니다. 주변 부동산 경매 사례 분석 결과, 최근 유사 물건의 매매가 및 감정가 대비 낙찰가율을 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

정읍시 다세대주택의 경우, 신축 연식, 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 유사 사례들의 매매가가 3억원대 초중반에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 물건은 감정가 460,000,000원 대비 다소 보수적인 접근이 필요하며, 350,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향 추가 분석 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.