나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30179 [2] 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 ""정일중학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 제1동(가동) 제1층 제101호 외 15개호로서, 주위환경은 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~8)(1동(가동)) 및 기호(9~16)(2동(나동)) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중
제1층 제101호 ~ 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(1~16)은'공동주택(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 조사일 현재'공동주택(다세대주택)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 집행관 현황조사서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함(단 경매신청 채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026. 2. 25.자로 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 326번지에 소재한 다세대주택으로, 사건번호 정읍지원 2025타경30179 (2)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건의 감정가는 364,000,000원이며, 토지면적은 85.46㎡ (약 25.8평)이고 건물면적은 65.79㎡ (약 19.9평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 정읍시 공평동 소재 '정일중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 환경으로는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 102호이며, 기본적인 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기, 화재탐지 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당(2023년 8월 25일, 1,200,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권보존 등기일은 2023년 8월 25일이며, 주식회사 이체건설이 소유자로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 5,200,000,000원 (52억원)에 달합니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타나 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 주변의 구체적인 상업 시설 현황 및 상권의 활성화 정도에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '정일중학교' 인근에 위치하며, 주거지로서 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근 시내버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유치권 신고가 되어 있어 주의가 필요합니다. 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 그러나 경매 신청 채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권 포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일자로 제출된 상태입니다. 이로 인해 유치권으로 인한 위험은 상당 부분 해소될 가능성이 있으나, 법적 판단에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 총 채권액이 감정평가액 대비 현저히 높아 낙찰 이후 채무 잔여 문제 발생 가능성은 낮으나, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가 대비 높은 채권 총액이 설정되어 있습니다. 유치권 신고가 있었으나, 유치권 배제 신청이 제출된 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 유치권 성립 여부의 불확실성과 복잡한 권리관계로 인해 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 유치권 관련 문제가 법적으로 해결될 경우, 실질적인 인수 부담이 줄어들 수 있습니다.

* 실거주 목적 또는 임대 수익 목적의 투자 검토가 가능합니다.

* 정읍시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 364,000,000원 (36,400만원)입니다. 제공된 정보만으로는 주변 부동산의 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 특히, 잠재적 리스크 요인(유치권 배제 신청의 최종 확정 여부 등)과 복잡한 채권 관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 정확한 시세 분석을 위한 JSON 데이터(주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보)가 누락되어 있어, 객관적인 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 따라서, 감정가와 낙찰 사례 등을 참고하여 일반적인 경매 할인율을 적용할 경우, 250,000,000원 ~ 320,000,000원 (25,000만원 ~ 32,000만원) 범위 내에서 초기 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

투자자는 반드시 직접 현장을 방문하여 물건의 상태를 확인하고, 주변 시세 및 관련 법규 등을 면밀히 조사하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.