나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30514 [2] 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 1층 105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위환경은 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~3) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층 305호외 2세대로서, 외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감, 내벽·천장 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창입니다.

이용상태

1~3)은 각각 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 자루형의 토지로서 조사일 현재 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 동측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①, ②는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30514 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5, 1층 105호 (신주소: 곰소항길 22-17)

구분: 연립주택 (집합건물)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 166,000,000원

토지 면적: 94.86㎡ (약 28.7평)

건물 면적: 77.66㎡ (약 23.5평)

준공년도: 2014년

층수: 4층 중 1층

1.1. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 전라북도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주상용 부동산, 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 곰소항 인근의 특성을 가지고 있습니다. 곰소항은 소금 생산과 해산물 시장으로 유명하며, 관광객이 찾는 지역입니다.

교통: 단지 내로 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지: 2필지의 자루형 토지로, 현재 연립주택 부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로 개설된 도로를 통해 접근합니다.

토지이용계획: 계획관리지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든 축종 사육 제한)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 5월 4일 접수된 무진장축산업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 이번 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

* 황 (전입일자: 2020-08-31)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 전입일자를 고려하여 주의가 필요할 수 있습니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 19.89억원으로 매우 높게 기재되어 있습니다. 이는 본 물건에 공동 담보로 설정된 총 채권액으로 추정되며, 본 건 단독 경매로 인한 실제 인수 금액과는 다를 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 대상 물건은 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 곰소항을 중심으로 형성된 지역 특화 상권의 일부입니다. 주로 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상업 활동이 이루어집니다.

최근 거래 사례 분석:

* 2017년 준공된 '곰소빌1' (다세대, 65.15㎡): 2024년 12월 13,000만원, 2026년 4월 12,700만원에 직거래되었습니다.

* 1998년 준공된 연립주택 (73.78㎡): 2025년 1월 3,800만원에 직거래되었습니다.

현재 시세: 최근 거래된 2017년식 다세대 주택(65.15㎡)의 가격을 기준으로 볼 때, 유사 면적의 경우 1.2억원 ~ 1.3억원 수준으로 파악됩니다. 1998년식 연립주택 거래는 연식 차이를 감안하더라도 시세보다 현저히 낮은 가격으로, 특수 거래일 가능성이 있습니다. 본 물건은 2014년 준공된 연립주택으로, 다세대 주택보다 약간 오래되었지만 면적이 더 넓습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 변산중학교가 인근에 위치해 있습니다. 또한, 변산초등학교 등 교육 시설 이용이 가능합니다.

편의시설: 곰소항 인근에 젓갈판매장 등 지역 특색을 가진 상업 시설이 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 종합적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 부안읍 지역을 이용해야 합니다.

주거환경: 연립주택 단지로 형성되어 있으며, 주변은 대체로 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 대상 물건 주변에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

지역 특성: 곰소항 인근이라는 관광지 특성은 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 계절적 요인에 따른 수요 변동 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역: 향후 지역 개발 시 가축 사육 관련 규제로 인해 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건물 연식: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 인근 최근 거래 사례(2017년 준공)와 비교 시 연식이 약간 더 오래되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라북도 부안군 진서면 곰소리에 위치한 연립주택으로, 경매 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

주변은 관광 및 지역 상권이 혼재하는 지역이며, 교통은 보통 수준입니다.

최근 인근 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 본 물건과 유사하거나 조금 더 넓은 면적의 시세는 1.2억원 ~ 1.3억원 수준으로 파악됩니다.

생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있으나, 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 없음: 말소주의 원칙에 따라 기존의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

관광지 인접: 곰소항 인근이라는 지리적 이점을 활용한 잠재적 가치 상승 기대.

상대적으로 양호한 건물 연식: 2014년 준공으로 건물 노후도가 심하지 않아 즉시 활용 가능합니다.

시세 차익 기대: 감정가(1.66억원) 대비 최근 유사 물건 거래 사례(1.2~1.3억원)를 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

주변 시세:

* 2017년 준공 다세대(65.15㎡) 127,000,000 ~ 130,000,000원

* 2014년 준공 본건 연립(77.66㎡)

* 1998년 준공 연립(73.78㎡) 38,000,000원 (극히 낮은 가격으로 특이 거래로 판단)

분석: 본 건은 2014년 준공된 연립주택으로, 면적이 77.66㎡입니다. 최근 거래된 2017년 준공 다세대 주택(65.15㎡)의 최고 거래가인 1.3억원을 기준으로 평당 단가를 환산하면 약 200만원/㎡입니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 1.55억원이 됩니다.

그러나 본 건의 감정가가 1.66억원이므로, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 1998년식 연립주택의 3,800만원 거래는 일반적인 시세로 보기는 어렵습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 거래된 다세대 주택의 시세 범위 하단 또는 약간 낮은 수준을 목표로 입찰하는 것이 합리적입니다.

보수적인 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.