나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30514 [3] 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 2층 205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위환경은 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~3) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층 305호외 2세대로서, 외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감, 내벽·천장 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창입니다.

이용상태

1~3)은 각각 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 자루형의 토지로서 조사일 현재 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 동측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①, ②는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30514 (3)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 2층 205호

용도: 연립주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 94.86㎡ (약 28.7평)

건물면적: 77.66㎡ (약 23.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무OOOOOOOOO (무진장축산업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건축물 정보

구분건물감정평가요항표 상의 건물 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층 305호로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건 소재지 상으로는 2층 205호로 확인됩니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트, 내벽·천장은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 주상용 부동산, 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지로 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 대상 단지는 동측으로 개설된 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든 축종 사육 제한)에 해당됩니다.

2.4. 주변 환경 분석

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 물건지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다. 변산중학교가 인접해 있으며, 곰소항 관광지와도 가까운 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 9월 7일 접수된 무진장축산업협동조합의 근저당권(채권금액 118,950,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (김소연)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2017-09-12

* 확정일자: 2017-09-20

* 배당신고일자: 2019-11-04

* 대항력: 없음

김 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 358,534,992원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

물건지 주변은 주상용 부동산과 젓갈 판매장, 상업 나지 등이 혼재하는 지역으로, 곰소항과 인접해 있어 관광 및 지역 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 변산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통시설: 인근 간선도로 및 버스 승강장 이용이 가능합니다.

* 기타: 곰소항 관련 시설 및 지역 특산물(젓갈) 판매 시설 등이 있습니다.

5.2. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 설비, 전기 설비, 개별 난방 설비가 구비되어 있으며, 승강기 설비도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 정보 불일치

감정평가서 요약 상 건물 층수 및 호실 표기가 등기부 및 실제 주소와 상이하여(감정평가서 3층 305호 vs 등기부/주소 2층 205호) 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 축산업 관련 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 진서면 곰소항 인근에 위치한 연립주택으로, 주변에 변산중학교가 있고 주상용 및 상업시설이 혼재하는 지역입니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 특별한 인수사항은 없습니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 건축물 층수 정보 불일치 및 가축사육제한구역 지정 등은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 변산중학교 인근의 주거 환경 및 곰소항 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 권리분석 용이성: 말소되는 권리가 대부분으로, 권리 인수 위험이 적습니다.

* 지역 특성: 곰소항 관광지 접근성이 있어, 향후 지역 발전 가능성 및 연계 상권 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2017년식 "곰소빌1"(약 19.7평, 28.6평 토지)이 127,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건 물건은 1998년식으로 연식이 오래되었으나, 건물 면적(약 23.5평)과 토지 면적(약 28.7평)이 비교적 넓은 편입니다.

연식 차이를 감안하더라도, 본건의 넓은 면적과 토지 가치를 고려할 때 감정가 170,000,000원은 합리적인 수준으로 보입니다.

주변 시세 및 감정가, 물건의 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 시세 접근과 함께 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

* 적정 시세 및 감정가 고려 시 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.